Australische vastgoedprijzen dalen 5,2% vanaf piek door renteverhogingen en belastinghervormingen

Zes opeenvolgende maanden van dalingen treffen Sydney en Melbourne het hardst terwijl beleggersleningen afnemen

De langdurige vastgoedhausse in Australië is scherp omgeslagen. Na drie decennia van stijgende prijzen en een nationale stijging van 70% in de afgelopen zeven jaar, staat de markt nu voor de scherpste correctie in jaren.

Een combinatie van hogere leenkosten, aankomende belastingwijzigingen en uitgerekte huishoudfinanciën heeft de vraag afgekoeld. De Reserve Bank of Australia heeft de cash rate in 2026 viermaal verhoogd, tot 4,6%, het hoogste niveau sinds 2011.

Nationale dalingen breiden zich uit over hoofdsteden

Woningwaarden zijn nu zes maanden op rij gedaald en liggen 5,2% onder de piek van maart 2026, volgens gegevens van Cotality. De prijzen in Sydney zijn 8,6% gedaald sinds hun hoogtepunt in februari, terwijl de waarden in Melbourne 7,2% lager liggen sinds november.

Zeven van de acht hoofdsteden noteren dalingen. Alleen Darwin is stabiel gebleven. Regionale markten daarentegen blijven stijgingen laten zien. De duurste woningen hebben de grootste verliezen geleden, met woningen in het hoogste kwartiel in Sydney en Melbourne die al meer dan 10% lager staan.

Hogere rentes en belastinghervorming drukken op kopers

Stijgende rentetarieven hebben hypotheeklasten verhoogd en de leencapaciteit verminderd. Australische huishoudens dragen een schuld gelijk aan ongeveer 178% van het beschikbare inkomen, en de meeste hypotheken hebben een variabele rente, waardoor de impact van elke verhoging wordt versterkt.

De aankondiging van de regering in mei over ingrijpende belastinghervormingen heeft extra druk toegevoegd. Vanaf juli 2027 wordt negatieve gearing beperkt tot nieuwe woningen, en de 50% korting op vermogenswinstbelasting wordt vervangen door een systeem op basis van inflatie. Beleggersleningen daalden al met 8,6% tussen maart en juni 2026.

Economen voorspellen piek-tot-dal dalingen van 7% tot 13%

Matthew Hassan van Westpac ziet een daling van 7,3% van piek tot dal. Trent Saunders van de Commonwealth Bank verwacht 9%. Paul Bloxham van HSBC voorspelt een nationale daling van 13% en een val van 17% in Sydney. Zelfs de hogere schattingen blijven binnen historische marges voor Australische woningcorrecties.

Eerdere neergangen in 2017-2019 en 2022-2023 zagen Sydney met 13% dalen in de eerste episode. Het huidige tempo van de daling is ongewoon snel, en als het aanhoudt kan het de grootste jaarlijkse krimp in 46 jaar Cotality-records opleveren.

Vermogenseffect bedreigt consumentenbestedingen en bankwinsten

Residentieel vastgoed vertegenwoordigt A$12,98 biljoen van de A$19,21 biljoen aan huishoudelijk vermogen in Australië. Een aanhoudende prijsdaling kan huishoudens armer laten voelen en bestedingen doen afnemen. Bloomberg Economics schat dat het vermogenseffect tot 0,3% kan aftrekken van de consumentenuitgaven in de tweede helft van 2026.

De Commonwealth Bank rapporteerde een daling van 15% in totale hypotheekaanvragen en een daling van 28% in beleggersaanvragen sinds mei. Een diepere correctie kan ook achterstallige betalingen doen stijgen en drukken op bankwinsten.

RBA blijft gefocust op inflatie ondanks zwakte in de woningmarkt

Gouverneur Michele Bullock merkte op dat prijzen nog steeds ongeveer 50% boven het niveau van 2020 liggen. De prioriteit van de centrale bank blijft inflatie, die in augustus steeg tot 4%, boven de doelstelling van 2%-3%. Energiekosten die verband houden met de VS-Israëlische oorlog met Iran hebben bijgedragen aan de prijsdruk.

De Reserve Bank of Australia blijft de woningmarkt in de gaten houden maar is niet afgeweken van haar havikachtige houding, met verwijzing naar overmatige vraag, krappe arbeidsmarkt en de door AI gedreven boom als aanhoudende inflatiedrijvers.

Tags bij dit artikel