- Wereld
- Buitenland
- Binnenland
- Sport nieuws
    - Voetbal nieuws
    - Formule 1 nieuws
    - Wielrennen
    - Ajax nieuws
    - Feyenoord nieuws
    - PSV nieuws
- Economie
- Wetenschap
- Showbiz/Media
- Computer nieuws
- Gaming nieuws
    - PS4 nieuws
    - Xbox One nieuws
- Hardware nieuws

De obligatie van 368 miljoen dollar, gedekt door de torens in het centrum, staat voor forse afschrijvingen nu het pand voor slechts 70 miljoen dollar wordt verkocht.

Pacific Investment Management Co. staat voor aanzienlijke verliezen op een commercial mortgage-backed security die is gekoppeld aan twee kantoortorens in het centrum van Philadelphia. De vermogensbeheerder heeft de grootste positie in een cmbs van 368 miljoen dollar die wordt gedekt door het centre square-complex aan de 1500 Market Street.

Waarde van het pand zakt van 471 miljoen dollar taxatie naar 70 miljoen dollar verkoop

Een rechter heeft onlangs de verkoop van de 43- en 36 verdiepingen tellende gebouwen voor 70 miljoen dollar goedgekeurd, waarbij de transactie binnenkort wordt afgerond. De deal volgt op een taxatie van 471 miljoen dollar uit 2019, wat neerkomt op een waardeverlies van 85 procent. Na aftrek van kosten, voorschotten en andere claims verwachten analisten een terugvordering van ongeveer 44 cent per dollar voor de meest senior obligaties, terwijl zeven achtergestelde tranches volledig worden afgeschreven.

PIMCO bezit ongeveer 58 miljoen dollar nominaal in de transactie, waarvan de helft in het best beoordeelde deel. Bij de verwachte terugvorderingsgraad kan het bedrijf verliezen oplopen van meer dan 35 miljoen dollar, gebaseerd op de prijzen waartegen de posities zijn verworven.

Single-asset-cmbs-structuur vergroot verliezen in zwakke kantorenmarkt

De transactie behoort tot de single-asset, single-borrower-categorie van cmbs-deals. Deze structuren, die de afgelopen jaren populair waren, concentreren het risico op één hypotheek en één pand in plaats van de blootstelling te spreiden over meerdere leningen. Het gebrek aan diversificatie heeft zelfs aaa-beoordeelde stukken kwetsbaar gemaakt wanneer de onderliggende activa falen.

Het centre square-complex, dat in 1974 werd geopend en het iconische 45-voet-kleermakersspeld-beeldhouwwerk bevat, werd in 2017 voor 328 miljoen dollar verworven. Het werd in 2020 geherfinancierd en gesecuritiseerd, net voordat de pandemie de kantorenmarkt ontwrichtte. De bezettingsgraad daalde van 93 procent naar 28 procent in juni, met resterende huurders waaronder het University of Pennsylvania Health System en Radian Guaranty.

In steden als Chicago, downtown Los Angeles, Portland en Denver zijn de waarden van kantoorvastgoed niet hersteld. Je gaat hier zeker meer van zien. In de komende een à twee jaar komen meer van deze leningen te vervallen en raken kredietnemers zonder opties.

Zeldzame verliezen op aaa-niveau wijzen op bredere sectorproblemen

Een verlies op het best beoordeelde niveau zou slechts de derde keer zijn voor cmbs-beleggers sinds de financiële crisis. Vergelijkbare klappen deden zich vorig jaar voor bij obligaties gekoppeld aan de Palisades Center-mall in New York en het gebouw aan 1740 Broadway in Manhattan. Volgens Bloomberg-data noteren nu meer dan dertig senior tranches van sasb-deals onder de 85 cent per dollar, met diepere kortingen op lagere stukken.

Sasb’s zijn een ander soort risico. De meeste andere activaklassen in structured finance hebben meerdere leningen. Sommige gaan in default, andere niet. Hier betaalt alles of je gaat in default en alles belandt in een langdurige workout. Het is binair.

De koper, PMC Property Group en ontwikkelaar Dean Adler, is van plan delen van het complex om te bouwen tot een luxe hotel met 300 kamers en maximaal 500 appartementen. Hoewel de verhuur in bepaalde markten zoals New York en San Francisco is hersteld door vraag vanuit kunstmatige intelligentie, kampen veel secundaire steden met aanhoudende zwakte in de kantorenmarkt.