Amerikaanse woningmarkt blijft vastzitten door hypotheekrente-lock-in-effect

Vier jaar met tarieven boven de 6 procent vergroten de kloof met bestaande leningen, wat de uitdagingen uit de jaren tachtig weerspiegelt en het herstel van de verkoop beperkt.

De Amerikaanse woningmarkt vertoont al bijna vier jaar weinig momentum. De verkoop van zowel nieuwe als bestaande woningen is op historisch lage niveaus gebleven. Eén belangrijke factor springt in het oog: de gemiddelde rente op een 30-jaars vaste hypotheek overschreed vier jaar geleden de 6 procent en is sindsdien boven die drempel gebleven, met een recente stijging boven de 7 procent.

Rentekloof zorgt voor sterke lock-in bij bestaande huiseigenaren

Hypotheekrentes boven de 6 procent hebben in eerdere decennia geen halt toegeroepen aan robuuste koop- en verkoopactiviteit. De huidige situatie verschilt omdat de rentes slechts enkele jaren eerder veel lager lagen. Dit creëert een grote kloof tussen wat nieuwe kopers betalen en wat huidige eigenaren betalen. De spread heeft deze omvang niet meer bereikt sinds het begin van de jaren tachtig. Na een geleidelijke afname vanaf 2023 lijken de recente zomerverhogingen de kloof weer te hebben vergroot.

Het verschil ontmoedigt huiseigenaren om te verkopen. Verhuizen zou betekenen dat een lening met een lage rente wordt vervangen door een veel duurdere. Economisch onderzoek uit recente jaren toont aan dat deze kloof huishoudelijke verhuizingen en huizenverkopen na 2022 sterk heeft verminderd.

Ervaring uit de jaren tachtig biedt beperkte hoop op snel herstel

De duur van deze lock-in blijft onzeker. Historische parallellen uit het begin van de jaren tachtig, toen inflatie en acties van de Federal Reserve onder voorzitter Paul Volcker de rentes naar recordhoogtes stuwden, laten zien dat de verkoop per huishouden in 1982 daalde tot het laagste niveau ooit gemeten. Herstel volgde, maar vooral omdat de rentes met meer dan 8 procentpunten daalden tegen 1986. Zo’n steile daling lijkt nu onwaarschijnlijk.

De huidige renteniveaus weerspiegelen mogelijk gewoon een terugkeer naar de normen van vóór de financiële crisis. De lange periode van rentes onder de 6 procent van 2008 tot 2022 lijkt nu ongebruikelijk. Zonder scherpe renteverlagingen is de enige manier om de kloof te dichten een geleidelijke vervanging van oude leningen via normale huizenverkopen, een proces dat wordt vertraagd door het zeer lage transactievolume.

Nieuwe bouw en inkomstengroei bieden gedeeltelijke verlichting

Bouwers hebben geholpen door kleinere woningen en lagere prijzen aan te bieden terwijl de prijzen van bestaande woningen blijven stijgen. Voor het eerst ooit ligt de mediane prijs van nieuwe eengezinswoningen onder die van bestaande woningen, na seizoenscorrectie. Nieuwe woningen vertegenwoordigen nog steeds slechts ongeveer 15 procent van de eengezinsverkopen in het afgelopen jaar.

Stijgende inkomens zouden de betaalbaarheidsdruk kunnen verlichten. Het mediane huishoudinkomen is sinds 2019 met 10 procent gestegen na inflatiecorrectie. Toch blijven de betaalbaarheidsmaatstaven van de National Association of Realtors gedrukt door eerdere prijsstijgingen en daaropvolgende renteverhogingen.

Structurele kenmerken van Amerikaanse hypotheken verlengen de uitdaging

De vooruitzichten wijzen op nog enkele jaren van gedempte verkoop en verminderde mobiliteit voor huiseigenaren. Dit resultaat vloeit voort uit de Amerikaanse voorkeur voor langlopende leningen met vaste rente die door overheidsbeleid worden aangemoedigd. Markten met vooral variabele rentes vermijden dit specifieke probleem. Denemarken biedt een ander model waarbij leningen met vaste rente leners in staat stellen hypotheken tegen marktprijzen terug te kopen wanneer de rentes stijgen, waardoor de straf voor verkoop verdwijnt.

Beleidsexperimenten zoals overname en overdraagbaarheid krijgen aandacht

Economen hebben al meer dan twee decennia over contracten in Deense stijl gesproken zonder brede invoering in de VS. Verwante ideeën komen vooruit. Hypotheekovername laat kopers de lening met lage rente van de verkoper erven. Deze optie dekt al de 23 procent van de leningen die worden gegarandeerd door de Federal Housing Administration, het Department of Veterans Affairs en het Department of Agriculture. Het aantal overnames is in 2023 meer dan verdubbeld, maar blijft een klein aandeel van de transacties.

Hypotheekoverdraagbaarheid, waarbij verkopers hun rente kunnen behouden bij de aankoop van een ander huis, bestaat in Canada en delen van Europa maar niet in de VS. Federal Housing Finance Agency-directeur Bill Pulte gaf eind vorig jaar aan dat de instantie overdraagbare hypotheken evalueert. Afgevaardigde Tom Barrett diende in maart wetgeving in die een studie vraagt. Eventuele wijzigingen gelden alleen voor nieuwe leningen, dus effecten zouden pas na de volgende grote rentestijging zichtbaar worden, mogelijk pas over tientallen jaren.

Tijd zelf kan uiteindelijk de belangrijkste kracht blijken die de markt weer tot leven wekt.

Tags bij dit artikel