Fraudes in de huur: Tien praktijken die eigenaren en huurders in Spanje treffen

Winterman waarschuwt voor veelvoorkomende oplichting in een gespannen markt waar wonen volgens het CIS de grootste zorg is

Wonen staat bovenaan de zorgenlijst van Spanjaarden, maar achter de woningcrisis schuilen fraudes die zowel verhuurders als woningzoekenden treffen. De haast om onderdak te vinden, het gebrek aan informatie en het vertrouwen tussen partijen scheppen een gunstig klimaat voor misbruik, waarschuwt Winterman, een bureau gespecialiseerd in corporate onderzoek en forensische diensten.

De laatste barometer van het CIS, van oktober, plaatst wonen met 55,7 procent van de vermeldingen als het grootste probleem van het land. In deze context heeft Winterman tien veelvoorkomende frauduleuze praktijken geïdentificeerd die zowel verhuurders als huurders treffen. Het bedrijf onderscheidt vier oplichtingsmethoden die vooral eigenaren treffen en zes die woningzoekenden benadelen.

Vier oplichtingsmethoden die eigenaren treffen

Onder de praktijken die verhuurders treffen, valt het ongeoorloofde onderverhuren van de woning of kamers, terwijl het contract op naam van de oorspronkelijke huurder blijft staan. In sommige gevallen wordt het pand zelfs voor toeristische doeleinden gebruikt of ontstaat overbevolking.

Een ander veelvoorkomend probleem doet zich voor bij contracten met oude huurprijzen. Er wordt een samenwoning met de overleden huurder geclaimd die nooit heeft bestaan om subrogatie te verkrijgen. De wet staat deze overdrachten alleen toe aan familieleden die de twee jaar voorafgaand aan het overlijden met de huurder hebben samengewoond, maar die omstandigheid moet worden aangetoond. Ook wordt het overlijden van de huurder verzwegen of worden bewoners vervalst om contracten langer dan wettelijk toegestaan te verlengen.

Winterman wijst bovendien op het verbergen van inkomsten of het manipuleren van documenten om een andere financiële situatie voor te spiegelen, bijvoorbeeld tijdens een huisuitzettingsprocedure. Het bureau benadrukt dat betalingsproblemen op zichzelf geen fraude vormen en dat de kwetsbaarheid door sociale diensten en rechters moet worden beoordeeld.

Zes praktijken die huurders misleiden

Huurders krijgen te maken met oplichting die al kan beginnen voordat ze een woning bezoeken. Een van de meest voorkomende zijn advertenties voor niet-bestaande woningen of geplaatst door mensen die geen eigenaar zijn. Deze bieden prijzen iets onder de markt en eisen een reservering of waarborgsom vooraf, gebruikmakend van de haast van woningzoekenden.

Ook worden onterechte makelaarsprovisies in rekening gebracht. Bij contracten voor reguliere bewoning komen de beheers- en formaliseringskosten voor rekening van de eigenaar, hoewel sommige tussenpersonen deze proberen door te schuiven naar de huurder onder noemers als ‘solvabiliteitsonderzoek’ of ‘dossieropening’.

Een andere praktijk is het terugvorderen van de woning onder het voorwendsel dat de eigenaar of een direct familielid deze nodig heeft, waarna de woning niet wordt bewoond of opnieuw wordt verhuurd. Als de woning niet binnen drie maanden wordt betrokken, mag de huurder volgens de wet om herstel of een schadevergoeding vragen.

Daarnaast zijn er tijdelijke contracten die reguliere huurcontracten verhullen om wettelijke bescherming te omzeilen, druk om huurders te dwingen te vertrekken via het afsluiten van nutsvoorzieningen of eindeloze verbouwingen, en het onterecht vasthouden van waarborgsommen aan het einde van het contract.

Woning vinden is voor veel mensen een grote zorg geworden en, zoals bij elke noodsituatie, duiken er mensen op die daarvan willen profiteren. Die fraudes worden betaald door huurders en eigenaren die zich aan de regels houden, en door het vertrouwen van iedereen in de markt.

— Enrique Vilamajó, CEO van Winterman, Uitspraak aan Marca

Hoe onregelmatigheden aantonen en fraudes voorkomen

Het bureau benadrukt dat niet elk conflict tussen eigenaren en huurders fraude is. Een betalingsprobleem of contractuele onenigheid is op zichzelf geen frauduleuze praktijk. Het verschil zit in het opzettelijk verbergen of vervalsen van relevante feiten.

Om onregelmatigheden vast te stellen combineert Winterman contractanalyse, raadpleging van registers en open bronnen en rechtmatige controles op het gebruik van panden. Het doel is rapporten op te stellen die door advocaten en rechters kunnen worden beoordeeld en eventueel in de rechtszaal worden bevestigd.

"In een zo gepolariseerd onderwerp is ons werk om feiten aan te dragen, geen meningen", stelt Enrique Vilamajó. De rapporten moeten weergeven wat is vastgesteld, ongeacht of dat de opdrachtgever bevoordeelt of benadeelt.

Aanbevelingen om risico’s te beperken

Voor woningzoekenden raadt Winterman aan wantrouwig te zijn tegenover advertenties met prijzen ver onder de markt en eisen tot onmiddellijke betaling. Geld mag niet worden overgemaakt voordat de woning is bezocht en het contract is getekend. Het is verstandig de eigendom te controleren via een uittreksel uit het eigendomsregister en betaalmethoden te gebruiken die bewijs achterlaten.

Bij intrek is het raadzaam foto’s te maken en een inventaris van de staat op te stellen. Bij druk om het pand te verlaten is het belangrijk de incidenten te documenteren en te melden.

Eigenaren moeten de documenten van toekomstige huurders via onafhankelijke bronnen verifiëren, in het contract aangeven of onderverhuur is toegestaan en de waarborgsom storten bij de juiste instantie. Bij verdenking is het advies om aangifte te doen en de wettelijke weg te volgen in plaats van eigen maatregelen te nemen.

Tags bij dit artikel