Zuidelijke universiteiten kiezen voor publiek-private deals om woningnood onder studenten op te lossen

Toename van inschrijvingen aan SEC-universiteiten leidt tot P3-projecten gefinancierd met gemeentelijke obligaties, die duizenden bedden toevoegen zonder universiteitsbudgetten aan te spreken

Vlaggenuniversiteiten in het zuiden wenden zich tot publiek-private samenwerkingen om te voldoen aan de sterke stijging van de vraag naar studentenhuisvesting als gevolg van de groei van het aantal inschrijvingen. Universiteiten in de regio voegen via deze constructies duizenden bedden toe zonder directe financiële verplichtingen op hun eigen balansen.

Private ontwikkelaars springen bij aan University of Tennessee

De nieuwste woonruimte op de University of Tennessee, Knoxville past naadloos in de uitstraling van de campus, met accenten in Tennessee Orange en een gloeiende neon-T in de lobby. Torchbearer Hall, dat dit semester openging, is echter noch eigendom van de universiteit, noch door haar gefinancierd. Een private ontwikkelaar heeft het gebouw gebouwd en is eigenaar, wat het derde project is dat sinds augustus 2025 via publiek-private samenwerkingen is toegevoegd, met een totaal van ongeveer 350 miljoen dollar aan voornamelijk belastingvrije gemeentelijke obligaties.

We staan hier helemaal niet garant voor. Het is volledig off-budget.

— Frank Cuevas, vicekanselier voor de divisie studentenzaken, University of Tennessee, Knoxville

Ole Miss volgt vergelijkbare weg met nieuwe obligatie-uitgifte

De University of Mississippi, waar het aantal inschrijvingen sinds 2021 met ongeveer 34 procent is gestegen, volgt dezelfde strategie. Een obligatie-uitgifte van ongeveer 128 miljoen dollar voor nieuwe studentenhuisvesting staat deze week gepland op de gemeentelijke markt. Gegevens van projectmanagementbureau Brailsford & Dunlavey tonen dat er vorig jaar landelijk 23 publiek-private woonprojecten zijn afgesloten, het hoogste aantal sinds 2019, waarvan ongeveer de helft in het zuidoosten.

Demografische verschuivingen begunstigen zuidelijke campussen

Jeff Turner van Brailsford & Dunlavey wijst op regionale migratie en stijgende aanmeldingen bij grote universiteiten in de Southeastern Conference als belangrijke drijfveren van de woningvraag. Prognoses van de Western Interstate Commission for Higher Education geven aan dat het aantal middelbare scholieren in het zuiden de komende vijftien jaar zal groeien, terwijl de aantallen in het noordoosten en middenwesten sterk zullen dalen. Studenten kiezen bovendien vaker voor betaalbare openbare instellingen in plaats van private opties.

Snelle groei creëert urgente woningbehoefte in Tennessee

Op de University of Tennessee, Knoxville is het aantal inschrijvingen sinds 2016 met bijna 50 procent gestegen, samen met recordaantallen aanmeldingen en retentie. Het P3-model maakte het mogelijk om ongeveer 3.000 bedden toe te voegen terwijl de kosten voor studenten laag bleven. Bestuurders bereiden al een volgende ronde deals voor om drie extra woonruimtes te realiseren.

P3-model wint terrein bij goed gefinancierde universiteiten

Rob Bronstein van The Scion Group merkt op dat dergelijke samenwerkingen twintig jaar geleden vooral voorkwamen bij instellingen die onder financiële druk stonden. Tegenwoordig volgen ook universiteiten met omvangrijke endowments, waaronder Princeton en de University of California, Berkeley, vergelijkbare constructies om hun schuldcapaciteit te behouden te midden van onzekerheden rond federale onderzoeksfinanciering en beleid voor internationale studenten.

Obligatierisico’s en aantrekkingskracht voor beleggers bij P3-woningdeals

Obligaties die P3-projecten ondersteunen, krijgen vaak lagere ratings dan directe universiteitsleningen omdat de terugbetaling afhankelijk is van één inkomstenstroom uit studentenhuur. Jessica Wood van S&P Global Ratings wees op de kwetsbaarheid die tijdens de pandemie aan het licht kwam, toen sommige projecten een bezettingsgraad van 20 procent of nul zagen. Voor de obligaties van Torchbearer Hall, uitgegeven in 2024, stond de onderliggende rating op BBB- voordat verzekering deze naar AA bracht.

Je kunt een goed actief krijgen met de mooiste en nieuwste woonruimte op de campus en in veel gevallen zeer redelijke prognoses. En zodra het operationeel is, zou je in een zeer stabiele situatie moeten zitten.

— John Miller, chief investment officer voor het muni-team van First Eagle Investment Management, Opmerkingen over P3-woningobligaties

Tags bij dit artikel