Amerikaanse woningmarkt zakt naar pandemische dieptepunten terwijl hypotheekrentes hoog blijven

Verkoop van bestaande woningen bereikt recorddieptepunten terwijl het vertrouwen van bouwers daalt naar een 14-jaars dieptepunt te midden van aanhoudende betaalbaarheidsproblemen

De Amerikaanse woningmarkt ondervindt flinke tegenwind doordat hoge hypotheekrentes en gestegen huizenprijzen de activiteit in de hele sector blijven drukken.

Afzonderlijke data die deze week werden gepubliceerd, toonden aan dat de verkoop in aanbouw van bestaande woningen in september een recordlaagte bereikte. De nieuwe woningbouw daalde naar een van de zwakste niveaus sinds het hoogtepunt van de coronapandemie. Tegelijkertijd daalde het vertrouwen onder Amerikaanse woningbouwers in oktober naar een 14-jaars dieptepunt.

Woningsector bereidt zich voor op verdere zwakte

De vooruitzichten op korte termijn blijven uitdagend. Yelena Maleyev, senior econoom bij KPMG Economics, waarschuwde in een recente notitie dat de markt zich moet voorbereiden op extra druk tot het einde van het jaar.

Hypotheekrentes vormen een van de belangrijkste obstakels. De 30-jaars vaste rente ging in september boven de 7 procent uit. Hoewel de rente vorige week licht daalde, bleef hij dicht bij een driejaars hoogtepunt. De purchase index van de Mortgage Bankers Association, die hypotheekaanvragen meet, daalde voor de zevende week op rij en bereikte het laagste punt sinds begin januari 2025.

Bouwers bieden incentives maar kopersverkeer blijft laag

De vertraging treft zowel bouwers als kopers en verkopers. Leden van de National Association of Home Builders hebben gereageerd met prijsverlagingen en andere incentives. Desondanks bereikte het kopersverkeer deze maand het laagste niveau sinds april 2012 buiten de pandemieperiode. Betaalbaarheidszorgen blijven bestaan voor veel potentiële kopers ondanks die tegemoetkomingen.

De verkoop van bestaande woningen is eveneens gedaald doordat verkopers vasthouden aan hun prijzen. De mediane verkoopprijs in september steeg met meer dan 1 procent ten opzichte van dezelfde maand een jaar eerder, waarmee een reeks jaar-op-jaar stijgingen die in 2023 begon wordt voortgezet.

Marktdynamiek verschilt van eerdere neergangen

Anders dan tijdens de Grote Recessie heeft de huidige zwakte in de activiteit nog niet geleid tot dalende huizenprijzen. Raymond James hoofdeconoom Eugenio Aleman merkte op dat de markt niet beschikt over een grote voorraad noodlijdende woningen die de eerdere periode kenmerkte.

De bouwsector als geheel heeft ook veerkracht getoond. Woningbouwers hebben sinds de herfst van 2024 97.500 banen geschrapt, volgens cijfers van het Bureau of Labor Statistics. Niet-woningbouw en de sectoren zware en civiele techniek voegden daarentegen 207.000 banen toe in dezelfde periode, meer dan de verliezen compenserend. Analisten schrijven een groot deel van de kracht in de niet-woningbouw toe aan de hausse in datacenters voor kunstmatige intelligentie.

Beleidsmaatregelen en bredere context

Hypotheekrentes bereikten in februari een meer dan driejaars laagtepunt voordat stijgende energieprijzen en inflatiezorgen ze weer opstuwden. De Federal Reserve verhoogde in september voor het eerst sinds 2023 zijn beleidsrente. De rendementen op 10-jaars staatsobligaties, een belangrijke benchmark voor hypotheken, hebben sindsdien meerjarige toppen bereikt.

Woningbetaalbaarheid is een prominent thema geworden in aanloop naar de verkiezingen. President Donald Trump ondertekende een executive order die de Federal Housing Finance Agency opdraagt een proefprogramma op te zetten om de hypotheekverzekering op bepaalde leningen te schrappen.