Woningprijzen stegen veel harder dan inkomens: 'Voor steeds meer huishoudens is koopwoning onbereikbaar'
In dit artikel:
Het CPB waarschuwt dat woningen de afgelopen twee jaar veel harder in prijs zijn gestegen dan inkomens, waardoor kopen voor de meeste huishoudens buiten bereik is geraakt. In de eerste Toegankelijkheidsmonitor Koopwoningmarkt rekent het CPB voor dat een huishouden met een doorsnee-inkomen in 2024 gemiddeld ongeveer €100.000 tekortkomt om de gemiddelde koopwoning te financieren. Waar tien jaar geleden een gemiddeld inkomen nog volstond, is nu bijna twee keer modaal nodig om een doorsnee huis te kopen.
Tegelijk publiceerden De Nederlandsche Bank (DNB) en de Autoriteit Financiële Markten (AFM) hun eerste Monitor leennormen en financiële stabiliteit, op verzoek van de minister van Financiën. Zij adviseren geen verruiming van de leennormen: soepelere regels zouden tot hogere biedingen, meer schulden en daarmee grotere risico’s voor huishoudens en banken kunnen leiden en de prijzen verder oppoetsen. Strengere normen zien zij ook niet als oplossing, omdat die starters nog verder buiten de markt duwen.
De cijfers onderbouwen de zorgen: sinds medio 2023 stegen huizenprijzen met ongeveer 21%, terwijl lonen met circa 14% toenamen. Het aandeel koopwoningen dat bereikbaar is voor een doorsnee huishouden daalde van 61% in 2015 naar 21% in 2024; in de vier grote steden is dat nog maar 18%. De totale hypotheekschuld van Nederland bedraagt circa 80% van het bbp — hoger dan het eurozonegemiddelde — maar dit wordt deels verklaard door het grote aandeel koopwoningen en het sterke pensioenstelsel, dat ouderen helpt woonlasten te dragen.
DNB en AFM wijzen erop dat huiseigenaren sinds 2013 over het algemeen minder kwetsbaar zijn doordat huizenwaarde steeg en de verhouding schuld-waarde verbeterde. Tegelijk blijft het voor starters lastig: veel van hen lenen maximaal en zijn zwaar gefinancierd (bij 8% van woningen is de hypotheek ≥90% van de waarde); aflossingsvrije leningen nemen af maar vormen nog bijna 40% van de schuld. Daardoor lopen jonge kopers grotere risico’s bij baanverlies of prijsdalingen.