Woningprijzen in Amsterdam dalen, maar alleen voor wie genoegen neemt met een steeds kleiner huisje
In dit artikel:
De gemiddelde verkoopprijs van een koopwoning in Amsterdam is in het afgelopen kwartaal gedaald, maar die daling wordt vooral veroorzaakt door een toename van kleinere, voormalige huurwoningen die te koop komen. Volgens de Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA) viel de gemiddelde transactieprijs met 3,4 procent tot €594.000 ten opzichte van een jaar eerder, terwijl de prijs per vierkante meter juist licht steeg (+1%) naar €8.439.
Het aanbod nam flink toe: in Amsterdam stonden 2.554 woningen te koop, 31% meer dan een jaar eerder (1.953). Dit grotere aanbod komt grotendeels door het uitponden — verhuurwoningen die bij vertrek van de huurder worden verkocht — een ontwikkeling die mede is aangewakkerd door de Wet betaalbare huur. Uitpondwoningen zijn vaak kleiner en minder luxe, wat het gemiddelde prijsniveau naar beneden brengt en het verkooppotentieel voor kopers vergroot. Door het extra aanbod duurt de verkoop gemiddeld langer: 35 dagen versus 28 dagen in het derde kwartaal van 2024.
Regionale verschillen zijn groot. De grootste stijging van het aanbod vond plaats in Zuidoost (+63%), gevolgd door Nieuw-West (+39%), Noord (+38%) en Oost (+35%); Centrum bleef relatief beperkt groeien (+18%). Bij de mediane vraagprijzen stegen alleen Noord (+7,4%) en Weesp (+3,6%); Zuid (-9,4%) en West (-5,2%) noteren de grootste dalingen.
Overbieden blijft gangbaar in Amsterdam: in de meeste stadsdelen werden woningen boven de vraagprijs verkocht. Oost voert de lijst aan met 87% van de transacties boven vraagprijs, Centrum noteerde 63%. Gemiddeld lag de verkoopprijs in Amsterdam 6,7% boven de vraagprijs; landelijk was dat 4,9%.
Landelijk ontwikkelde de markt zich anders: de gemiddelde transactieprijs in Nederland steeg met 4,8%, terwijl uitpondwoningen gemiddeld €90.000 goedkoper zijn dan de doorsnee verkochte woning. Het prijsdrukkende effect van uitpondingen op nationaal niveau wordt geschat op minimaal ongeveer €10.000 (ongeveer 2%).
De MVA ziet in de combinatie van een licht stijgende vierkante-meterprijs en dalende absolute transacties aanwijzingen voor een zekere normalisatie van de Amsterdamse woningmarkt. Auteur Marc Kruyswijk volgt al meer dan tien jaar ontwikkelingen rond wonen en vervoer in de stad.