Wat hebben hotels met datacenters te maken?
In dit artikel:
Een kort geding deze week in Amsterdam draaide om twee pas gebouwde hotels met een huurachterstand van ruim 22 miljoen euro. De rechter gaf de eigenaar gelijk; de huurder moet vertrekken. Op het eerste gezicht gaat het om een lokaal huurgeschil, maar het dossier illustreert een breder patroon dat ook zichtbaar is bij datacenters.
Tussen 2000 en 2020 beleefde Amsterdam een hotelboom: veel nieuwbouw en sterke toeristische groei. Toen omwonenden en politici reageerden, legde de gemeente een bouwstop op voor nieuwe hotels; alleen al vergunde projecten mochten doorgaan. Een vrijwel identiek verloop tekent zich nu af rond datacenters: eerst bouwwoede, daarna politieke reactie en in Amsterdam nu een praktisch verbod, behalve voor zes reeds vergunde datacenterprojecten.
De zaak rond de twee hotels laat ook zien hoe eigendom, exploitatie en financiering vaak zijn opgesplitst. De bouwer is niet de exploitant; een externe Duitse vastgoedbelegger is eigenaar en heeft een hotelketen als huurder aangetrokken. Die huurder raakte door de pandemie in 2020 in financiële problemen en kon de opeenhoping van kosten en leningen niet bijbenen. Sinds 2022 verergerde de situatie: renteverhogingen maakten goedkope herfinanciering onmogelijk en de algemene kosteninflatie – hogere inkoop-, exploitatie- en loonkosten – knelde de marges. Gasten alleen kunnen die hogere kosten niet volledig dragen, waardoor businesscases knappen en beleggers terughoudender worden.
Sinds 2022/23 is kapitaal massaal gaan verschuiven richting datacenters, mede aangejaagd door de opkomst van AI en het beeld van stabiele, schaalbare inkomsten bij grote cloud- en netwerkklanten. Dat trekt institutionele beleggers weg van horeca-investeringen. Dat levert echter concentratierisico’s op: beleggers moeten spreiden en kunnen niet al hun middelen in één sector stoppen.
Het gevolg is zichtbaar in veel Europese hoofdsteden: gesloten of te koop staande nieuwe hotels, verzwakte hotelketens die mogelijk goedkoop overgenomen kunnen worden, en in steden met een bouwstop (zoals Amsterdam) een toekomstige schaarste aan kamers die prijstijgingen kan veroorzaken. Of die dynamiek beleggers later weer terugleidt naar hotels is onzeker; vooralsnog zijn datacenters de bewaarplaats van keuze, maar risico’s en regulering kunnen de balans in de komende jaren veranderen.