Vastgoedman Maarten Feilzer over gemeentes die nieuwbouw blokkeren: 'Amsterdam wil het allemaal bepalen, maar daar niet voor betalen'

In dit artikel:

Maarten Feilzer (58), na zeventien jaar aan het roer van vastgoedbedrijf Zadelhoff, stopt als directeur en treedt aan als voorzitter van Platform Professioneel Vastgoed. Zijn opdracht is helder: het imago van de vastgoedsector tegenover overheid en politiek verbeteren en urgente knelpunten wegnemen die de woningbouw in de weg staan. Volgens Feilzer heerst er veel onbegrip en achterdocht richting ontwikkelaars; “Het lijkt wel alsof niemand blij is als je woningen gerealiseerd krijgt,” zegt hij.

Zadelhoff heeft onder Feilzer een transformatie doorgemaakt: van een versnipperd, Europees opererend bedrijf naar een gefocuste portefeuille in Groot‑Amsterdam. Met opbrengsten uit eerder verkopen financierde het kantoor omvangrijke renovatieprojecten zoals Het Slotervaart en het Volkshotel in het oude Volkskrantgebouw — projecten die volgens hem breed werden gewaardeerd. Tegelijk houdt het bedrijf vast aan een conservatieve strategie: panden worden vaak gekocht, gerenoveerd en langdurig in bezit gehouden met het doel een stabiel rendement van circa 5–6 procent te realiseren. Zadelhoff ontwikkelt ook in opdracht voor derden (voorbeeld: The Harmony op de Zuidas; Mookly in het Amstelkwartier) en is weer actief in makelaardij om de stedelijke markt te blijven volgen.

Feilzer geeft meerdere redenen voor zijn vertrek: op 58 verzorgt hij geen volledige cyclus meer — projecten duren tegenwoordig zo lang door regels en procedures dat hij het einde van nieuwe trajecten mogelijk niet meemaakt. Hij waarschuwt dat het ontwikkelproces extreem lang is geworden; voor sommige projecten moet je in generaties denken.

Een belangrijk thema in het interview is de spanningsboog tussen ontwikkelaars en gemeenten. Feilzer vindt dat lokale overheden te veel, gedetailleerde eisen opleggen (verhoudingen tussen sociale huur, middenhuur en koop, voorzieningen, zelfs de locatie van fietsenstallingen) zonder te betalen wat het kost, terwijl ze wel hoge grondprijzen en erfpacht vragen. Hij noemt concrete voorbeelden waar dat tot stilstand leidde: een plan voor de Nationale Balletacademie in het Beatrixpark dat rendabel moest worden gemaakt met veertig woningen — door gemeentelijke wensen viel de businesscase weg en moest de academie uiteindelijk elders onderkomen vinden, zonder die woningen. In Amstelveen zagen projecten decennialang vertraging door steeds terugkerende eisen en het doorschuiven van sociale woningen naar corporaties, waardoor commerciële haalbaarheid verdween.

Feilzer erkent dat overheid en politiek kritiek hebben op de sector, maar vindt ook dat ontwikkelaars niet altijd de schuld bij anderen moeten leggen. Tegelijkertijd wijst hij op een belangrijk fiscale punt: vastgoedbedrijven worden in Nederland fiscaal anders behandeld omdat ze niet alle rentelasten mogen aftrekken bij winstbepaling, wat volgens hem leidt tot een torenhoge effectieve belastingdruk (hij noemt circa 70%) en investeerders wegjaagt. Zadelhoff en andere partijen stapten naar de rechter tegen die beperking; er is recentelijk in Den Haag voorkomen dat de renteaftrek nog verder beperkt zou worden. Feilzer stelt dat dit soort fiscale verschillen buitenlandse investeerders afschrikken en Nederlandse partijen naar het buitenland drijven, terwijl kapitaal juist nodig is om de woningcrisis aan te pakken.

Als voorzitter van Platform Professioneel Vastgoed wil Feilzer bruggen bouwen: vinden van gezamenlijke oplossingen met overheid, pragmatischer en realistischer eisen en eerlijkere fiscale behandeling. Hij ziet tekenen van verbetering: volgens hem is er meer realisme bij landelijke en lokale overheden en noemt hij de nieuwe minister van Volkshuisvesting positief omdat ze oproept dat soms een ‘zesje’ voldoende is in plaats van oneindige perfectionering.

Kortom: Feilzer verlaat het dagelijks bestuur van Zadelhoff om – met de bedrijfportefeuille grotendeels afgerond en het oog op praktische haalbaarheid van projecten – op sectorniveau te werken aan een beter evenwicht tussen urgente woningbouw, redelijke gemeentelijke eisen en fiscale voorwaarden die de bouwinvesteringen niet ontmoedigen.