Van planmatig onderhoud in VvE's naar financieel calamiteitenbeheer

In dit artikel:

Veel Nederlandse Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) gaan ervan uit dat ze financieel op orde zijn, maar verschillende onderzoeken tonen dat de praktijk weerbarstiger is. Vereniging Eigen Huis en het consumentenprogramma Radar stellen dat in 2026 ongeveer 20 procent van de VvE’s financieel ongezond is; eerder onderzoek van Matrixian uit 2023 wees zelfs al uit dat circa de helft van de VvE’s niet voldeed aan de wettelijke spaar-normen. Sindsdien zijn loonkosten, materiaalkosten, rente en verduurzamingsuitgaven verder gestegen, waardoor naar schatting nu meer dan de helft van de VvE’s onvoldoende reserves kan hebben als kosten worden getoetst aan actuele marktprijzen.

Een belangrijke oorzaak is verwarring tussen twee begrippen: het technisch meerjarenonderhoudsplan (MJOP) en de financiële meerjarenonderhoudsbegroting (MJOB). Het MJOP beschrijft de staat van het gebouw en welke onderhoudsacties technisch nodig zijn op termijn. De MJOB vertaalt die werkzaamheden naar concrete bedragen, kasstromen en benodigde reserveringen. Veel VvE’s behandelen een MJOP alsof dat automatisch een financieel deugdelijk plan oplevert, terwijl technische ramingen vaak zijn gebaseerd op kengetallen en historische aannames die door recente prijsstijgingen snel achterhaald raken.

Gevolg: oudere begrotingen kunnen een schijn van financiële gezondheid creëren. Een project dat enkele jaren geleden op 300.000 euro werd begroot, kan inmiddels richting een half miljoen gaan. De conditiemeting van een MJOP blijft nuttig, maar de onderliggende financiële aannames moeten regelmatig worden geactualiseerd. Hoe verder kosten in de toekomst worden geraamd, hoe groter de onzekerheid; daarom vraagt betrouwbaar onderhoudsbeleid om frequente herijking op basis van inflatie, marktprijzen en rente.

Ook het kwaliteitsvraagstuk rond VvE-beheer speelt mee. Uit onderzoek van Vereniging Eigen Huis (2023) bleek dat 76 procent van appartementseigenaren ontevreden is over hun beheerder. De branche kent geen beschermde beroepstitel of uniforme kwaliteitseisen, wat de discussie over professionalisering aanwakkert. Steeds vaker klinkt de oproep dat een MJOB alleen als financieel verantwoord mag gelden wanneer een erkend financieel deskundige de aannames expliciet toetst.

Uiteindelijk blijft besluitvorming bij de gezamenlijke eigenaren, maar zonder realistischer financieel beheer dreigen veel VvE’s van planmatig onderhoud naar calamiteitenbeheer te schuiven. Betrouwbare reservevorming begint volgens experts bij economische realiteit, niet bij optimistische modellen.