Van der Valk krijgt miljoenen voordeel bij twijfelachtige gronddeal met Lelystad
In dit artikel:
Lelystad wil op een kavel van 4,3 hectare direct achter het Van der Valk Hotel een ‘Internationale Campus’ bouwen met zeven lage gebouwen en 629 appartementen, bedoeld voor circa 2.500 arbeidsmigranten. De initiatiefnemer is Van der Valk Investments / het Van der Valk-ondernemershuis (families Van der Valk en Van den Nieuwenhuijzen). Wethouder Dennis Grimbergen (VVD) tekende op 31 maart een koop‑realisatieovereenkomst waarbij de gemeente het perceel eerst verpacht en Van der Valk op elk moment het recht heeft om de grond te kopen.
De deal roept veel vragen op. Taxateurs van adviesbureau Thorbecke waardeerden de grond in het najaar van 2024 op ruim €24 miljoen; de koopoptie in de overeenkomst staat echter op slechts €1,19 miljoen — een verschil van meer dan €20 miljoen. Dat komt neer op ongeveer €22,56 per m², terwijl Lelystad op haar eigen site grondprijzen noemt van €90–225 per m² en vergelijkbare projecten in andere gemeenten veel hogere prijzen lieten zien (Schagen €177,42/m², Honselersdijk €325/m²). Bovendien is er geen indexatie opgenomen, waardoor Van der Valk de grond mogelijk later kan verwerven tegen de prijs van 2025, ongeacht waardestijgingen.
De gemeente baseerde zich niet op de hogere Thorbecke‑taxatie maar op een offerte van vastgoedbedrijf Colliers, in opdracht van de koper, die veel lager uitkomt omdat de zogenaamde exit yield niet wordt meegenomen. Ambtelijk advies waarschuwt dat het redelijker is die exit yield wél te verwerken omdat met gebouwen erop de grond meer waard is. Juridische deskundigen wijzen erop dat de Colliers‑taxatie summier lijkt en mogelijk niet voldoet aan Europese criteria; verkoop onder marktwaarde wekt het vermoeden van verboden staatssteun, iets waar de gemeente later bewijs voor moet leveren of ontkrachten.
Ook integriteitsrisico’s spelen mee: VDVI kreeg in december 2024 een boete van €3 miljoen van de Autoriteit Financiële Markten wegens marktmanipulatie bij Ebusco. Ambtenaren signaleerden aanleiding voor een Bibob‑onderzoek (integriteitscheck), maar de gemeente stelde dat onderzoek uit tot de formele omgevingsvergunning. Dat strookt mogelijk niet met eerdere en nieuwe gemeentelijke Bibob‑regels die bij projecten voor arbeidsmigranten juist vroegtijdig screening voorschrijven. Daarnaast is het besluitvormingsproces grotendeels geheim gehouden voor de gemeenteraad; het collegebesluit is vertrouwelijk, hoewel Follow the Money dat document heeft ingezien.
Er is ook vliegroutes‑ en bestemmingsgevoeligheid: in het contract staat naast huisvesting ook expliciet ‘logies’ als toegestane functie, waardoor toekomstige omvorming naar een hotel mogelijk zou zijn — aantrekkelijk gezien de nabijheid van Lelystad Airport. De gemeente zegt dat die clausule is bedoeld om concurrentie met woningbouw te beperken en dat het plan op appartementen is gericht; VDVI‑manager Naud Hunink benadrukt: “Het is een hotel voor arbeidsmigranten.”
Praktische bezwaren bestaan eveneens: de campus zou extreem dichtbevolkt zijn — circa 625 personen per hectare — ver boven de gebruikelijke 90–120 per hectare in nieuwbouw, wat vragen oproept over leef‑ en veiligheidsvoorzieningen. Tegelijkertijd kampt de gemeente met bezuinigingen (ruim €11 miljoen in 2025 oplopend tot €20 miljoen in 2028) en er lopen nog aanvullende verzoeken van Van der Valk (recht van eerste koop op andere kavels, deelname aan een pilot voor stroomvoorziening van €1,5 miljoen, en een tijdelijk migrantenhotel bij de Flevokust).
Kortom: het plan biedt een oplossing voor grote vraag naar arbeidsmigrantenhuisvesting in verband met nieuwe logistieke centra, maar de combinatie van een extreem lage koopprijs, een controverse rond taxaties, een recente AFM‑boete voor de koper, uitgestelde Bibob‑checks en beperkte transparantie creëert bestuurlijke en juridische risico’s — waaronder het vermoeden van onrechtmatige staatssteun — die nog onderzocht en politiek uitgevochten moeten worden.