Tweede woning in box 3-plan voor 2028: kabinet weigert tegenbewijs voor voorlopige 3,35% bijtelling en koppelt je startwaarde aan de WOZ

In dit artikel:

Het kabinet wijst twee verzoeken van de Tweede Kamer af voor eigenaren van vakantiewoningen, tweede huizen en bepaalde verhuurde panden in het nieuwe box 3-stelsel, dat op 1 januari 2028 moet ingaan. Er komt geen aparte tegenbewijsregeling voor de voorlopige vastgoedbijtelling van 3,35 procent van de WOZ-waarde en evenmin voor de fiscale startwaarde die de latere vermogenswinstbelasting bepaalt.

In het voorgestelde stelsel betalen bezitters jaarlijks 36 procent belasting over de netto-inkomsten uit vastgoed of over de vastgoedbijtelling, na aftrek van werkelijke kosten. Een woning die niet wordt verhuurd, geldt als inkomen in natura. Ook bij verhuur gedurende minder dan 90 procent van het jaar geldt de bijtelling als de ontvangen huur lager is dan dat forfait. Het percentage van 3,35 procent is gebaseerd op onderzoek uit 2024 met gegevens uit 2019 tot en met 2021. Het kabinet vindt individuele toetsing per woning te ingewikkeld en beschouwt de gekozen grens als voorzichtig. Begin 2027 volgt nieuw onderzoek, onder meer naar vakantiewoningen; een eventuele wijziging komt in het Belastingplan 2028.

Bij verkoop wordt vanaf 2028 36 procent belasting geheven over de waardestijging sinds de fiscale startwaarde. Die startwaarde wordt gekoppeld aan de WOZ-waarde met waardepeildatum 1 januari 2028, zodat waardestijging in 2027 buiten de nieuwe heffing blijft. Het kabinet wil geen algemene opslag of extra fiscale toets. De betreffende WOZ-beschikking komt pas begin 2029. Wie de waarde te laag vindt, kan daardoor alleen tijdig bezwaar maken bij de gemeente.

Voor verhuurde woningen met huurbescherming kan bovendien de leegwaarderatio de startwaarde verlagen, afhankelijk van de verhouding tussen jaarhuur en WOZ-waarde. Bij een woning met een WOZ-waarde van 300.000 euro en een ratio van 90 procent zou de startwaarde bijvoorbeeld 270.000 euro zijn. Wordt de woning later leeg verkocht voor 320.000 euro, dan bedraagt de belastbare winst 50.000 euro in plaats van 20.000 euro. Het kabinet onderzoekt nog of ook bij een te lage uitkomst van de leegwaarderatio een tegenbewijsregeling moet gelden.