Schulden, gammele panden en een sterfgeval: hoe eigenaar PEC Zwolle-stadion belegt in zorgvastgoed

In dit artikel:

Lenferink Groep, eigenaar van het PEC Zwolle-stadion en een vastgoedportefeuille van ruim honderd panden, verdient steeds meer aan zorgvastgoed. Onderzoek van Follow the Money en EenVandaag laat zien dat dit model leidt tot problemen met de kwaliteit en veiligheid van zorglocaties, conflicten met gemeenten en financiële onzekerheid bij bewoners en huurders.

Een belangrijk voorbeeld is een voormalig klooster in Tienray, Limburg. Inspecteur Arne van Groenland trof daar in 2021 schimmel, loshangende bedrading en andere ernstige gebreken aan. In 2023 concludeerde onderzoeker Jos van Garderen na de niet-natuurlijke dood van een bewoner dat de locatie onveilig was. De lift werkte niet, er waren gaten in de vloer en de trappen waren gebrekkig afgezet. De bewoner had moeite om boven te komen, raakte meerdere keren ten val en overleed na een medicatiefout en valpartijen, waaronder op dezelfde trap. Het pand werd sinds 2008 aan verschillende zorgorganisaties verhuurd. Die organisaties vertrokken herhaaldelijk of gingen failliet; De Zorg van Toen, de laatste huurder, ging in 2024 failliet.

Ook elders ontstonden problemen. Een klooster in Heerlen werd verhuurd aan een organisatie die later failliet ging. Een pand in Boxmeer werd na twee mislukte pogingen om er een traumakliniek te vestigen leegstaand en raakte in verval. In een serviceflat in Drachten moesten ouderen meermaals worden geëvacueerd na brandstichting door cliënten van een andere zorgaanbieder. In Tienray protesteerden inwoners bovendien tegen de opeenvolgende zorgbestemmingen, omdat zij liever woningen op die plek zagen.

In Zutphen kreeg Lenferink toestemming om een voormalig bankgebouw uitsluitend als woonzorglocatie voor mensen met dementie te gebruiken. Het pand werd in 2022 verhuurd aan Vestra Zorg, dat later plaatsmaakte voor Neocura Zutphen. Die organisatie bood geestelijke gezondheidszorg en viel volgens de gemeente niet binnen de toegestane bestemming. Een rechtszaak eindigde in het voordeel van Zutphen, waarna kwetsbare cliënten dit jaar gedwongen moesten verhuizen. Volgens ondernemer Theo Berg waren onder meer de te kleine lift en de moeizame verbouwing problemen. Ook was Lenferink via een aparte constructie mede-eigenaar van Neocura, wat vragen over belangenverstrengeling opriep.

Lenferink-topman Emiel Brink erkent dat de gebeurtenissen ernstig zijn, maar bestrijdt dat de panden als geheel ongeschikt zijn of slechts cosmetisch zijn opgeknapt. Volgens hem ontving het bedrijf in Tienray geen meldingen over de lift en is daar ongeveer 600.000 euro geïnvesteerd. Voor de Drachtse serviceflat noemt hij een investering van 3,1 miljoen euro en voor het pand in Zutphen 3,2 miljoen euro. Lenferink stelt bovendien dat problemen bij zorgexploitanten niet automatisch de verantwoordelijkheid van de verhuurder zijn.

De bedrijfsstrategie brengt volgens de onderzoekers ook grote financiële risico’s mee. Zorglocaties worden na het sluiten van huurcontracten opnieuw getaxeerd. Door de hogere waardering kan Lenferink meer lenen en nieuw vastgoed aankopen. In 2022 leende het bedrijf 34 miljoen euro bij investeringsplatform Qsix, met vijf zorglocaties als onderpand.

Uit de jaarrekeningen tot en met 2024 blijkt dat Lenferink 316 miljoen euro schuld had op een balanstotaal van 408 miljoen euro. Ongeveer 80 procent van het vastgoed is met leningen gefinancierd. Achttien crowdfundingleningen ter waarde van 42 miljoen euro hebben rentes van 7 tot 12 procent. Het bedrijf moet geregeld nieuwe financiering aantrekken om aflopende schulden te betalen. De accountant waarschuwde in 2024 daarom dat er gerede twijfel bestaat over de continuïteit. Een financier wilde een lening van 94,5 miljoen euro niet volledig verlengen; Lenferink moet 12 miljoen euro extra ophalen en vóór de zomer van 2027 nog 29,9 miljoen euro herfinancieren.

De vastgoedgroep zegt dat de huurinkomsten tussen 2022 en 2024 stegen van 19,9 naar 33,1 miljoen euro en dat inmiddels een belangrijk deel van de financiering is verlengd. Volgens gezondheidseconoom Wim Groot past de groei van zorgvastgoed bij de vergrijzing en de opkomst van private verpleeghuizen, maar brengt de trend risico’s mee wanneer winst zwaarder weegt dan zorgkwaliteit. Door toenemende leegstand in de verpleegzorg kan het model bovendien financieel kwetsbaarder worden.