Onbetaalbare woningen zijn hét verkiezingsthema, maar geen enkele partij pakt de oorzaak aan
In dit artikel:
Alle partijen in de Nederlandse verkiezingsprogramma’s beloven ‘betaalbare woningen’, maar ze pakken volgens dit artikel de verkeerde oorzaak aan. In plaats van te erkennen dat de huizenprijzen vooral worden opgestuwd door de toegenomen geldschepping voor hypotheken, blijven partijen unaniem inzetten op meer nieuwbouw en ruwe targets zoals minister Hugo de Jonge’s ambitie: één huis erbij per acht bestaande woningen (ruim 900.000 woningen vóór 2030, twee derde zogenaamd ‘betaalbaar’). Die focus verklaart niet waarom huizen de afgelopen dertig jaar veel harder stegen dan inkomens: het modale inkomen verdubbelde (van ~€22.235 in 1995 naar ~€46.500 in 2025), maar de gemiddelde koopwoning werd ongeveer vijf keer zo duur (van ~€93.750 naar ~€473.000).
Wat er wél gebeurt: er stroomt steeds meer nieuw geld de woningmarkt in. Sinds liberalisering van de banksector zijn hypotheken flink uitgebreid; de gezamenlijke hypotheekschuld steeg van ongeveer €93 miljard in 1990 naar circa €860 miljard in 2025. Huishoudens leenden in 2013 gemiddeld 3,4 keer hun inkomen, in 2019 vier keer en in 2024 4,6 keer. Banken creëren bij het uitgeven van hypotheken nieuw geld, waardoor er meer koopkracht beschikbaar komt voor biedingen. De Nederlandsche Bank (DNB) wijst erop dat die ‘financieringsruimte’ een veel sterkere drijfveer van huizenprijzen is dan het woningaanbod zelf.
Economische feiten onderstrepen dat meer bouwen op zichzelf de prijzen niet koelt. DNB-studies (2020 en 2023) vinden geen sterke samenhang tussen woningtekort en prijzen; historische voorbeelden tonen hetzelfde: tussen 1990 en 2000 werd het tekort door veel nieuwbouw teruggedrongen, maar de huizenprijzen stegen juist met zo’n 130%. De woningmarkt reageert niet als een normale markt omdat zowel aanbod (traag door schaarse grond en lange bouwtijden) als vraag (woningbehoefte is weinig prijsgevoelig) relatief prijsinelastisch zijn.
Partijen schuiven aanvullende recepten naar voren: sommige rechts-populistische partijen willen migratie beperken omdat jaarlijks circa 35.000 huishoudens door instroom ontstaan; de SGP wijst op demografische veranderingen en het groeiende aandeel alleenwonenden (van 32,2% in 1995 naar 40,1% nu; Nederland telt 8,4 miljoen huishoudens, waarvan 3,4 miljoen alleenwonend). Ook is er een mismatch tussen nieuwbouw (vaak ruime gezinswoningen) en de groeiende vraag naar kleinere woningen voor alleenstaanden en ouderen. Om de bestaande voorraad beter te benutten noemen veel partijen kantoorombouw, splitsen en woningdelen.
Toch missen vrijwel alle partijen in hun programma’s de kernanalyse: zij zien niet of negeren dat hogere leencapaciteit en fiscale prikkels de prijsopdrijvende motor zijn. De hypotheekrenteaftrek vergroot de draagkracht en fungeert als collectieve subsidie die de banken helpt; de belastingontheffing kost de schatkist naar schatting bijna €11 miljard in 2024. Beleggers en institutionele kopers, die sinds 2015 fors meer krediet kregen voor vastgoed (Europese bancaire kredietverlening aan vastgoedfondsen verdrievoudigde naar ~€60 miljard), vergroten de vraag nog verder. Daarmee draait de ‘housing finance cycle’: meer leningen → hogere prijzen → nog meer lenen en speculatie.
Politieke maatregelen die hier wel op ingaan zijn schaars. Afschaffing van de hypotheekrenteaftrek komt wel voor in enkele programma’s; slechts twee partijen benoemen expliciet leennormen (VVD wil die niet verder beperken; SGP pleit voor een beheerst dalen). DNB adviseert al jaren geleidelijke aanscherping van die normen, maar die suggestie is nauwelijks terug te vinden in de verkiezingsdebatten. Enige aandacht voor bancaire geldschepping verschijnt zelden; slechts enkele partijen (SP, PvdD) willen financiële instellingen meer op maatschappelijke doelen richten, maar koppelen dat niet aan beperking van hypotheekkrediet.
Kortom: zolang beleid blijft draaien om ‘bouwen, bouwen, bouwen’ zonder tegelijk de makkelijke leenruimte en fiscale stimulansen aan te pakken, verandert er weinig aan de betaalbaarheidscrisis. Meer woningen vergroten beschikbaarheid, maar zullen de prijzen niet structureel drukken zolang er steeds meer geld is dat actief de biedingen opdrijft. Een samenhangende aanpak vereist daarom ook debat over leennormen, hypotheekrenteaftrek en de rol van banken in geldschepping — anders blijven woningen onbetaalbaar, ook na de verkiezingen.