Nieuwe wet voor betaalbaar wonen zorgt juist voor 'onduide­lijkheid en vertraging'

In dit artikel:

Zes op de tien Nederlandse gemeenten hebben nog onvoldoende woningbouwplannen om te voldoen aan de nieuwe Wet versterking regie volkshuisvesting. Dat blijkt uit een analyse van Cobouw en Follow the Money van de Nationale woningbouwkaart. Gemeenten moeten uiterlijk 1 januari laten zien hoe zij genoeg betaalbare woningen gaan bouwen, maar met nog vier maanden te gaan is een snelle inhaalslag volgens experts moeilijk.

De wet verplicht regio’s om twee derde van hun nieuwbouw betaalbaar te maken. Daarvan moet minstens 30 procent sociale huur zijn; de rest mag bestaan uit middenhuur tot 1.228 euro per maand of betaalbare koopwoningen tot 420.000 euro. De gemeentelijke opdracht hangt af van het huidige aandeel sociale huur. Gemeenten met minder dan het landelijke gemiddelde van 25,6 procent moeten 30 procent sociale huur in hun nieuwbouw opnemen. Gemeenten die daarboven zitten, moeten 40 procent middenhuur of betaalbare koop realiseren.

Vooral op gemeentelijk niveau schieten de plannen tekort. Van de 209 gemeenten die extra sociale huur moeten bouwen, heeft ongeveer de helft nog onvoldoende woningen in de pijplijn. Van de 133 gemeenten met een opgave voor middenhuur en betaalbare koop heeft ongeveer driekwart niet genoeg plannen. In totaal voldoet 58 procent van alle gemeenten niet aan de nieuwe eisen.

De verdeling leidt bovendien tot een spanningsveld tussen grote en kleine gemeenten. Grote steden hebben vaak al relatief veel sociale huur en moeten daarom vooral meer middeldure woningen bouwen, maar daarvoor bestaan nog weinig plannen. Rotterdam haalt bijvoorbeeld niet de vereiste 40 procent middenhuur of betaalbare koop. Kleinere gemeenten moeten juist meer sociale huur realiseren. Van circa tweehonderd kleinere gemeenten die onder het landelijke gemiddelde zitten, haalt slechts ongeveer de helft in de plannen de vereiste 30 procent sociale huur.

Ook regionaal zijn de doelen nog niet overal haalbaar. Van de 35 regio’s hebben er twintig voldoende plannen voor twee derde betaalbare woningen en minstens 30 procent sociale huur. Als grote steden hun sociale woningbouw verminderen om ruimte te maken voor middenhuur, kunnen zij wel aan hun gemeentelijke norm voldoen, maar komt het regionale aantal sociale huurwoningen onder druk te staan.

De Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) vreest dat de wet de samenwerking en solidariteit tussen gemeenten onder druk zet. Als gemeenten onvoldoende betaalbaar bouwen, kan de provincie de plannen aanpassen. Wanneer die niet ingrijpt, kan het Rijk dat doen. Volgens emeritus hoogleraar Friso de Zeeuw kan deze escalatieroute leiden tot extra overleg, conflicten en vertraging. Ook gedeputeerde Anne Koning van Zuid-Holland wijst op de tegenstrijdigheid tussen gemeentelijke en regionale doelen. De Woonbond vindt de normen bovendien te laag en stelt dat gemeenten weinig reden hebben om zich aan de wet te houden.

Een belangrijk deel van de plannen bestaat daarnaast alleen op papier. In zogenoemde zachte plannen is vooral een locatie aangewezen of een intentie uitgesproken; de bouw is nog niet zeker. Meer dan zes op de tien regio’s lijken op basis van zulke plannen aan de normen te voldoen, maar bij de harde, concretere plannen lukt dat nog maar bij ongeveer drie op de tien regio’s. In de regio Drechtsteden daalt het aandeel sociale huur bijvoorbeeld van 39 naar 24 procent wanneer alleen harde plannen worden meegerekend, en het aandeel betaalbare woningen van 73 naar 55 procent.

Gemeenten kunnen zachte plannen nog aanpassen, maar dat vergt nieuwe afspraken met ontwikkelaars en woningcorporaties en kan projecten financieel minder haalbaar maken. De VNG, provincies en andere betrokkenen vragen daarom om extra overheidsgeld, meer financiële ruimte voor woningcorporaties en meer capaciteit bij gemeenten, ontwikkelaars en bouwbedrijven. Zonder die maatregelen dreigt het behalen van de wettelijke doelen langer te duren en blijft de woningnood bestaan.