Nieuwbouw blijft achilleshiel van de woningmarkt

In dit artikel:

De Nederlandse nieuwbouwmarkt levert nog steeds te weinig koopwoningen op om de woningvoorraad structureel uit te breiden. Volgens de Monitor Koopwoningmarkt, beheerd vanuit het Expertisecentrum Woningwaarde van de TU Delft, schommelt het aantal verkochte nieuwbouwwoningen al enige tijd rond 7.500 per kwartaal. Sinds begin 2025 is ook het aanbod gestabiliseerd. De teruglopende bijdrage van woningtransformatie en woningsplitsing vergroot de afhankelijkheid van sociale huurbouw, terwijl woningcorporaties door hun beperkte financiële ruimte juist minder kunnen investeren.

Hoewel er op papier voldoende harde bouwplannen zijn, is de uitvoering onzeker. Het aantal woningen in zulke plannen steeg in twee jaar van bijna 183.300 naar circa 219.200, met veel nadruk op binnenstedelijke locaties en kleinere woningen. In de eerste helft van 2026 nam dit aantal echter licht af en veranderde ook de samenstelling van de plannen. Daardoor is onzeker of de toekomstige productie daadwerkelijk aantrekt.

De financiële omstandigheden maken woningbouw bovendien moeilijker. De totale bouwkosten exclusief grond stegen in 2024 en 2025 gemiddeld met 8 procent. Voor 2026 worden verdere stijgingen van onder meer materiaal- en transportkosten verwacht. Ook liep de kapitaalrente in zes kwartalen ongeveer 60 basispunten op. Projecten moeten daardoor opnieuw worden doorgerekend en lopen meer risico op vertraging, uitstel of annulering. De hogere kosten zijn zichtbaar in de verkoopprijzen: nieuwbouwkoopwoningen werden in het derde en vierde kwartaal van 2025 respectievelijk 6,4 en 8,1 procent duurder. De Woonalliantie roept de Taskforce Versnelling Woningbouw op 17 augustus 2026 op om de investeringskracht van alle betrokken partijen te versterken, zodat de kabinetsdoelstelling van 100.000 woningen per jaar haalbaar blijft.

De markt voor bestaande koopwoningen blijft voorlopig wel dynamisch. In de eerste helft van 2026 werden ruim 80.200 woningen verkocht, 4,3 procent meer dan een jaar eerder. Het aanbod groeide in het tweede kwartaal naar bijna 85.800 woningen. Dat komt mede door het verkopen van voormalige huurwoningen. Veel kopers daarvan laten hun eerdere koopwoning achter, waardoor extra aanbod ontstaat en de beperkte doorstroming vanuit de nieuwbouw gedeeltelijk wordt opgevangen. De ruimere keuze remde de prijsstijging; bestaande woningen waren in het tweede kwartaal 4,2 procent duurder dan een jaar eerder.

Ook de hypotheekmarkt lijkt te stabiliseren. Het aantal toegekende hypotheken bleef in de eerste helft van 2026 ongeveer gelijk aan dat van 2025. Wel verschuift de vraag licht richting hypotheken voor woningaankoop, terwijl starters en jongere huishoudens een kleiner aandeel hebben. De monitor waarschuwt dat de bestaande woningmarkt de achterblijvende nieuwbouw niet blijvend kan compenseren. Zonder betaalbare en financieel haalbare projecten dreigt het woningaanbod verder achter te raken bij de behoefte.