Nederland loopt duizenden nieuwe woningen mis om wegblijvende belegger

In dit artikel:

Een analyse van vastgoedadviseur Capital Value toont dat buitenlandse investeerders de afgelopen jaren vrijwel zijn verdwenen uit de Nederlandse markt voor woningbeleggingen. Waar internationale partijen vroeger een derde tot de helft van de financiering van nieuwbouw verzorgden, zijn ze sinds de renteopgang in 2022 nauwelijks actief. Dat gebrek aan buitenlands kapitaal remt de bouw van huurwoningen.

Belangrijke oorzaken zijn de hogere marktrente (waardoor lenen duurder werd), de relatief hoge overdrachtsbelasting bij vastgoedtransacties en aangescherpte regelgeving, waaronder beperkingen op renteaftrek. Ook frustreert de voorkeurspositie van Nederlandse pensioenfondsen buitenlandse partijen: Nederlandse fondsen zijn vrijgesteld van winstbelasting op woninginvesteringen, een voordeel dat buitenlandse fondsen alleen krijgen als ze precies hetzelfde zijn opgezet — pogingen daartoe zijn in meer dan tien gevallen mislukt, aldus minister Boekholt O'Sullivan.

Nederlandse pensioenfondsen (zoals ABP, PME) en verzekeraar ASR breiden hun woningportefeuilles uit, maar dat compenseert het gemis aan buitenlands geld nog niet. Wel zijn er voorzichtige signalen van terugkeer: de Zweedse belegger Heimstaden kocht recent enkele middenhuurwoningen in een Amsterdams nieuwbouwproject en verwacht later in 2026 grotere aankopen; ook Duitse financiers stappen weer voorzichtig in projecten in Arnhem en Amsterdam.

Capital Value pleit voor beleidswijzigingen om internationaal kapitaal terug te lokken: gelijke fiscale behandeling van buitenlandse pensioenfondsen, afschaffing van renteaftrekbeperkingen en een verdere verlaging van de overdrachtsbelasting (die vorig jaar naar 8% ging; het kabinet-Jetten wil 7%, Capital Value noemt 6% als doel).