Minder biedingen op woningen, gemiddelde huizenprijs door grens van half miljoen euro
In dit artikel:
De prijsstijging van bestaande koopwoningen vertraagde in het vierde kwartaal van 2025, maar het gemiddelde verkoopbedrag kroonde zich toch voor het eerst tot boven de 500.000 euro: 502.000 euro. Makelaarsorganisatie NVM meldt dat de kwartaalstijging 1,8% bedroeg; op jaarbasis liep de groei terug naar 3,8% (tegen ruim 10% begin 2024). In het kwartaal verkochten NVM-makelaars 47.600 woningen, 11% meer dan een jaar eerder.
Het opvallendste fenomeen is de sterke toename van het aanbod: in heel 2025 stonden 185.000 woningen te koop, een niveau dat alleen tijdens de financiële crisis rond 2008 hoger was. De groei van het aanbod wordt vooral gevoed door verhuurders die hun huurwoningen verkopen als reactie op nieuwe huurregels en hogere belastingdruk. Dat maakt de markt rustiger: gemiddelde bezichtigingen en biedingen per woning daalden naar respectievelijk 7,5 en 2,8 (was 10,4 en 3,7 een jaar geleden). Woningen wisselen nog steeds snel van eigenaar — gemiddeld binnen 28 dagen — waardoor het aanbod voor kopers weliswaar ruimer, maar niet eindeloos is.
Starters profiteren zichtbaar van de instroom van voormalige huurwoningen; zij vormen inmiddels 47% van de kopers. Tegelijk blijft instappen voor jonge huishoudens zonder spaargeld lastig: veel starters hebben of eigen middelen of steun van familie nodig. Voor huurders is er weinig opluchting: makelaarsvereniging Amsterdam noteerde een dramatische afname van huuraanbod bij aangesloten kantoren (262 huurwoningen in december tegenover gemiddeld 1.043 per maand in 2023).
Regionaal zijn er grote verschillen. Bloemendaal is de duurste gemeente met een gemiddelde transactieprijs van ruim 1,18 miljoen euro; Pekela is het goedkoopst (circa 272.100 euro). Zuidwest-Gelderland kende de sterkste prijsstijging (+11%), mede door meer dure vrijstaande huizen; IJmond is de enige regio met een jaarlijkse daling (-0,7%). Ook in grote steden (Amsterdam, Den Haag, Haarlem, Utrecht) bleef de procentuele stijging met 1–2,5% onder het landelijk gemiddelde.
Boven de vraagprijs verkopen blijft gebruikelijk: circa 72% van de transacties ligt daarboven, gemiddeld 4,7% extra betaald. Nieuwbouw verloor terrein: NVM-makelaars verkochten 6.000 nieuwbouwwoningen in Q4 (1.000 minder dan het kwartaal ervoor), het laagste niveau sinds 2023. De gemiddelde verkoopprijs van nieuwbouw daalde naar 494.000 euro, maar dat betekent niet automatisch een koopje: woningen worden vaak kleiner, waardoor de prijs per vierkante meter stijgt — een verschijnsel dat als “krimpflatie” wordt aangeduid.
Kort gezegd: meer aanbod en iets lagere dynamiek temperen de prijsgroei, maar structurele problemen zoals schaarste en betaalbaarheid blijven onverminderd aanwezig.