Kost het 'wegjagen' van buitenlandse beleggers echt duizenden woningen per jaar?

In dit artikel:

In de vastgoedwereld en politiek circuleert deze zomer de claim dat Nederland jaarlijks 4200 huurwoningen misloopt doordat buitenlandse investeerders zich terugtrekken. Die claim is gebaseerd op cijfers van vastgoedadviesbureau Capital Value, maar blijkt geen meting van daadwerkelijk geschrapte of niet gebouwde woningen.

Buitenlandse beleggers financierden volgens StiVAD tot 2023 jaarlijks 15 tot 33 procent van de nieuwe huurwoningen. Sinds 2025 is die belangstelling vrijwel verdwenen. Daarvoor zijn meerdere oorzaken: de rente maakte lenen duurder, de Wet betaalbare huur beperkte de huurprijzen en een nieuwe belastingregeling belast buitenlandse pensioenfondsen en verzekeraars over hun Nederlandse huurinkomsten. Volgens De Nederlandsche Bank kan het verwachte rendement daardoor 15 tot 20 procent dalen. Sommige beleggers, zoals het Canadese Eres, verkochten al Nederlands woningbezit.

Het vertrek raakt vooral de duurdere private huur. Institutionele beleggers investeren doorgaans weinig in betaalbare huurwoningen; lokale ontwikkelaars en Nederlandse beleggers zijn volgens deskundigen belangrijker voor dat segment. Woningmarkteconoom Peter Boelhouwer en voormalig Erasmus-econoom Jan de Korte wijzen erop dat de hogere belastingdruk voor woningcorporaties waarschijnlijk een veel groter effect heeft. De vennootschapsbelasting voor corporaties loopt volgens Boelhouwer in 2029 op tot 1,5 miljard euro. De Korte schat dat hierdoor jaarlijks 15.000 tot 20.000 betaalbare corporatiewoningen niet kunnen worden gebouwd, aanzienlijk meer dan het vermeende effect van het wegblijven van buitenlandse investeerders.

Tegelijkertijd is buitenlands geld wel relevant voor de totale bouwopgave. DNB becijfert dat jaarlijks ongeveer 40 miljard euro nodig is voor de woningmarkt, waarvan 6,4 miljard voor nieuwbouw in de private huursector. Nederlandse pensioenfondsen kunnen of willen dat bedrag niet volledig opbrengen en particuliere verhuurders bouwen nauwelijks nieuwe woningen. Volgens DNB kan een tekort aan huurwoningen bovendien de arbeidsmarkt en economie remmen, doordat mensen minder makkelijk verhuizen voor werk.

Minister Elanor Boekholt-O’Sullivan wil het investeringsklimaat verbeteren en komt naar verwachting in september met een actieplan, mogelijk met aanpassingen van de huurregels en nieuwe subsidies. Het ministerie beschouwt buitenlandse beleggers als onmisbaar en baseert zich daarbij mede op cijfers van Capital Value. Die partij meldde eerder dat het aandeel van buitenlandse investeerders in de nieuwbouw was gedaald van 30 naar ongeveer 1 procent. Het ministerie heeft de onderliggende gegevens echter niet gecontroleerd en erkent dat Capital Value niet volledig onafhankelijk is.

Capital Value kwam tot het getal 4200 door gemiddeld 4700 door buitenlands kapitaal gefinancierde middenhuurwoningen in 2018-2022 te vergelijken met 500 woningen na 2023. Dat verschil werd vervolgens als ‘gemiste woningen’ gepresenteerd en door media en Kamerleden overgenomen. Het bureau stelde zelf later dat het getal te stellig was geformuleerd en dat er geen wetenschappelijke analyse of openbaar rapport achter zit.

Deskundigen noemen de berekening een hypothetisch scenario met een onbekende foutmarge. Het is niet vast te stellen hoeveel woningen zonder de terugtrekkende beleggers werkelijk zouden zijn gebouwd, omdat Nederlandse investeerders projecten kunnen hebben overgenomen en andere oorzaken de bouw kunnen hebben vertraagd. Bovendien waren 2018-2022 uitzonderlijk gunstige jaren voor beleggers door de lage rente en gunstiger fiscale regels. De vergelijking met de jaren na 2023 zet daardoor mogelijk een hoogtepunt tegenover een dieptepunt.

Onderzoekers wijzen daarnaast op vergunningverlening, stikstofproblemen, gebrek aan bouwlocaties, hoge grondprijzen en een overbelast stroomnet als belangrijke oorzaken van de stagnerende woningbouw. Volgens meerdere deskundigen ligt het probleem daarom niet primair bij een gebrek aan kapitaal. De conclusie dat fiscale voordelen voor buitenlandse beleggers automatisch 4200 extra huurwoningen opleveren, is op basis van de beschikbare gegevens niet te onderbouwen.