Koopsom van het nieuwe huis telt in box 3 niet als schuld: verkoper met €300.000 op 1 januari betaalt zo'n €1.100

In dit artikel:

Wie zijn oude woning vóór 1 januari overdraagt en de nieuwe woning pas daarna geleverd krijgt, kan tijdelijk met een hoge box 3-heffing te maken krijgen. De verkoopopbrengst staat op de peildatum op een bankrekening en geldt daarom als vermogen. De koopsom van de nieuwe woning mag niet als schuld worden afgetrokken, ook niet als het geld al voor de aankoop is bestemd of kort daarna naar de notaris gaat. Ook geld op een derdenrekening van de notaris telt mee.

Dat bevestigde Rechtbank Gelderland op 24 juni 2026 in een zaak over 2017. De verkoper had de oude woning op 21 oktober 2016 geleverd en zou een nieuw appartement op 12 januari 2017 afnemen. Op 1 januari stond €181.525 op de rekeningen. Volgens de rechtbank is de situatie op die datum bepalend: de herkomst en bestemming van het geld doen niet ter zake. De verkoper kreeg wel €5.500 schadevergoeding wegens de lange duur van de procedure, nadat de Belastingdienst het box 3-inkomen al had verlaagd. Een gevraagde dwangsom werd afgewezen.

Bij €300.000 spaargeld zou een alleenstaande volgens een berekening met de voorlopige percentages van 2026 ongeveer €1.108,80 box 3 betalen. Voor fiscale partners komt dat bij hetzelfde vermogen uit op €835,20, zolang zij geen ander vermogen hebben. Wie al boven het heffingsvrije vermogen zit, kan ongeveer €1.382,40 extra betalen. De percentages voor 2027 waren nog niet vastgesteld.

De belasting kan lager uitvallen via de tegenbewijsregeling als het werkelijke rendement lager is dan het forfaitaire box 3-inkomen. Wie bijvoorbeeld slechts €150 rente ontvangt, zou volgens het artikel over dat werkelijke rendement €54 betalen in plaats van €1.108,80. Het is daarom belangrijk de werkelijk ontvangen rente bij te houden.

De leverdatum kan de heffing voorkomen of beperken. Als beide woningen aan dezelfde kant van 1 januari worden geleverd, staat de verkoopopbrengst niet op de peildatum op de rekening. Ook bij toeslagen telt het vermogen op 1 januari mee: voor 2027 liggen de grenzen op €119.122 zonder en €158.748 met toeslagpartner. Wie vermoedelijk boven de grens uitkomt, moet dit uiterlijk 8 december 2026 doorgeven om terugbetaling te voorkomen. Tot het geplande nieuwe box 3-stelsel, waarvoor invoering in 2029 wordt beoogd, blijft het huidige systeem met tegenbewijs gelden.