ING somber over aantal woningtransformaties: 'Verdienmodel investeerders onder druk door huurwetten en belastingen'

In dit artikel:

Het aantal woningen dat jaarlijks ontstaat via transformaties, optoppingen en splitsingen is in vier jaar gedaald van ongeveer 17.500 naar 10.700, stelt ING. Deze route — het ombouwen van bestaande panden of toevoegen van woonlagen en het opdelen van grotere eenheden — leverde vroeger veel nieuwe huizen, maar loopt nu vast.

Belangrijke oorzaak is dat bijna 70% van zulke nieuwe woningen in de private huursector terechtkomt (CBS), en verhuur is de afgelopen jaren flink minder rendabel geworden door hogere belastingen en striktere huurregels. Invoeringen zoals middenhuurregulering en een verbod op tijdelijke contracten drukken potentiële huuropbrengsten, terwijl veel verhuurders tienduizenden panden afstoten.

Ook kosten werken tegen: bouw- en loonkosten stegen in vier jaar met ongeveer 25 procent. Daarnaast werd de overdrachtsbelasting eerst verhoogd van 6 naar 10,4 procent (sindsdien verlaagd naar 8% en mogelijk later naar 7%), wat investeringen verder ontmoedigde. Kleine particuliere en bedrijfsmatige investeerders lopen daarmee meer risico’s op verliezen door renovatiekosten, leegstand en vergunningstrajecten.

Het kabinet wil knelpunten aanpakken, met name door lokale regels voor parkeernormen en vergunningen voor woningsplitsen te versoepelen. ING noemt ook beleid dat het rendement voor verhuurders verbetert — zoals een verdere verlaging van de overdrachtsbelasting, versoepeling van de middenhuurwet of het nieuwe belastingstelsel dat in 2028 ingevoerd wordt — als mogelijke hulp.

Desondanks is ING sceptisch dat zulke maatregelen het aantal nieuw toegevoegde woningen weer structureel omhoog brengen, en al helemaal niet dat de doelstelling van 15.000 per jaar gehaald wordt. Belangrijke remmende factoren blijven het dalende investeringsenthousiasme, de moeilijkheid om geschikte transformatieobjecten te vinden en de brede kosten- en regelgevingdruk.