Huurder bleef weg, toch wil kantonrechter opslag tot 5 procent boven inflatie uit huurcontract halen

In dit artikel:

Een Amsterdamse kantonrechter vindt voorlopig dat een jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector met de inflatie plus een opslag van maximaal 5 procent mogelijk een oneerlijk beding bevat. De uitspraak van 25 augustus 2026 werd eind oktober gepubliceerd. De zaak gaat om een huurder die niet bij de zitting verscheen en een verhuurder die de kale huur in 2024 met 5,5 procent verhoogde, terwijl de contractuele inflatiecorrectie 3,1 procent bedroeg.

Omdat het om een contract tussen een bedrijf en een consument gaat, moest de rechter uit eigen beweging toetsen of de voorwaarden eerlijk zijn. Hij wil de opslag bovenop de consumentenprijsindex (CPI) vernietigen, maar laat de verhuurder eerst reageren. De inflatiecorrectie zelf vindt hij niet oneerlijk. Ook over ontbinding van het huurcontract, ontruiming en de huurachterstand is nog geen definitieve beslissing genomen.

Volgens de rechter kon de huurder bij het sluiten van het contract niet voorzien wanneer en waarom de verhuurder de opslag zou toepassen. Bovendien is een maximum van 5 procent aanzienlijk hoger dan eerdere opslagpercentages in de gereguleerde sector. De Hoge Raad oordeelde in november 2024 dat een opslag van maximaal 3 procent bovenop de CPI in beginsel wel eerlijk kan zijn, maar volgens deze kantonrechter geldt dat niet automatisch voor een hoger percentage.

De verhuurder stelde dat zij de opslag nooit had gebruikt en steeds het wettelijke maximum voor de vrije sector had gevolgd. Dat argument wees de rechter af: het contract verwijst naar de CPI, niet naar het wettelijke plafond. Als de huur sterker stijgt dan de inflatie, is volgens de contractuele systematiek dus sprake van toepassing van de opslag. Bij een verhoging per 1 juli wordt de CPI berekend met indexcijfers van maart en maart van het voorgaande jaar. Op basis daarvan had de kale huur per 1 juli 2025 volgens de rechter maximaal 1.344,94 euro per maand mogen bedragen.

De verhuurder moet uiterlijk op 22 september 2026 opnieuw rekenen met alleen de inflatiecorrecties en inzicht geven in de betaalde en verschuldigde bedragen. Dat kan ook een rol spelen bij de beoordeling van de huurachterstand en de vraag of ontbinding van het contract gerechtvaardigd is. Een bepaling over incasso- en proceskosten vindt de rechter eveneens oneerlijk; buitengerechtelijke kosten wijst hij af.

De uitspraak verschilt van een eerdere Rotterdamse zaak, waarin een onbeperkte keuzevrijheid voor de verhuurder ertoe leidde dat alle verhogingen sinds 2016 vervielen. In Amsterdam blijft de inflatiecorrectie voorlopig bestaan en staat alleen het meerdere ter discussie. Een oneerlijk verklaarde opslag kan betekenen dat bedragen onverschuldigd zijn betaald en moeten worden terugbetaald, maar dat gebeurt niet automatisch: elk contract moet afzonderlijk worden beoordeeld.

Huurders kunnen hun contract en eerdere verhogingen vergelijken met de daarin genoemde CPI. Bij twijfel kunnen zij de verhuurder schriftelijk om uitleg en terugbetaling vragen. Een verrekening met een huurachterstand moet de huurder zelf aanvoeren. De huur moet tijdens een geschil wel worden doorbetaald. Voor een verhoging boven het wettelijke maximum van 4,4 procent in 2026 of boven wat het contract toestaat, kan binnen vier maanden na de ingangsdatum een beroep op de Huurcommissie worden gedaan. De vraag of een opslagbeding oneerlijk is, wordt echter door de kantonrechter beoordeeld.