Huur tot 7 procent boven de inflatie: vrije-sectorhuurder kan jaren aan verhogingen terugkrijgen als het Europees Hof het beding afkeurt

In dit artikel:

Huurders in de vrije sector kunnen mogelijk jaren aan huurverhogingen terugvorderen als het Hof van Justitie van de Europese Unie een veelgebruikt huurprijsbeding oneerlijk vindt. Het gaat om contracten waarin de huur jaarlijks stijgt met de CBS-inflatie plus een extra opslag, bijvoorbeeld afhankelijk van de WOZ-waarde. Er is nog geen uitspraak en dus ook geen zekerheid over terugbetalingen.

De zaak komt van de Amsterdamse kantonrechter, die vragen heeft gesteld in een procedure van negentien huurders tegen woningstichting Lieven de Key. De huurders wonen in een complex met vrije-sectorwoningen en stellen dat hun huurverhogingsbeding in strijd is met Europese consumentenregels. Zij willen hun huur terugbrengen tot de oorspronkelijke aanvangshuur en te veel betaalde bedragen, inclusief wettelijke rente, terugkrijgen. Als dat niet lukt, willen zij in elk geval de opslag laten vervallen.

Het contract bepaalt dat de huur wordt verhoogd met de inflatie plus maximaal 7 procent. De rechter vraagt het Europese Hof onder meer of de inflatiecorrectie en de opslag juridisch als twee afzonderlijke bedingen mogen worden gezien. In dat geval kan alleen de opslag vervallen als die oneerlijk is. Ook moet het Hof beoordelen of de combinatie van inflatie en opslag, het ontbreken van een duidelijke reden, het uitsluitend verhogen van de huur, het ontbreken van een afzonderlijke aankondiging en de financiële positie van bijvoorbeeld een AOW’er het hele beding oneerlijk kunnen maken.

De Hoge Raad oordeelde in november 2024 in een vergelijkbare zaak dat inflatiecorrectie en opslag in beginsel los van elkaar staan. Een opslag van maximaal 3 procent bovenop de inflatie is volgens dat oordeel doorgaans niet oneerlijk, behalve bij bijzondere omstandigheden. De Europese uitspraak kan die benadering bevestigen of veranderen. Lieven de Key waarschuwt dat het volledig schrappen van het beding grote financiële gevolgen voor verhuurders en woningcorporaties kan hebben. Een impactanalyse namens institutionele vastgoedbeleggers spreekt zelfs over miljardenschade.

De mogelijke bedragen kunnen flink oplopen. Bij een kale aanvangshuur van 1.200 euro en vier jaarlijkse verhogingen van 3 procent zou een huurder volgens een berekening ruim 4.450 euro meer hebben betaald dan bij handhaving van de oorspronkelijke huur. Hoe hoger de opslag en hoe langer de huurperiode, hoe groter het mogelijke verschil.

Huurders met een dergelijk beding kunnen hun contract en eerdere verhogingen alvast controleren. Wie een mogelijke terugvordering veilig wil stellen, kan de verjaring schriftelijk stuiten met een aanmaning of een ondubbelzinnig voorbehoud aan de verhuurder. De huur moet intussen gewoon worden doorbetaald: een rechter verrekent een eventuele vordering niet automatisch met een huurachterstand. De kwestie geldt alleen voor vrije-sectorhuur met een inflatie-plus-opslagbeding; sociale huur valt er niet onder. Tot het Europese Hof uitspraak doet, verandert er niets aan de lopende contracten.