Huur 5,5 procent omhoog bij 3,1 procent inflatie: kantonrechter wil opslag in huurcontract schrappen

In dit artikel:

De kantonrechter in Amsterdam vindt voorlopig dat een opslag van maximaal 5 procent bovenop de inflatie bij een vrije-sectorhuur mogelijk een oneerlijk beding is. Dat staat in een vonnis van 25 augustus 2026, dat eind oktober werd gepubliceerd. De zaak gaat over een verhuurder die de kale huur in 2024 met 5,5 procent verhoogde, terwijl de inflatie volgens de rekenregel in het contract 3,1 procent bedroeg.

De rechter toetste het huurcontract ambtshalve, omdat het om een overeenkomst tussen een bedrijf en een consument gaat. Volgens het contract mocht de huur jaarlijks worden aangepast aan de consumentenprijsindex (CPI), plus een opslag van maximaal 5 procent. De kantonrechter maakt onderscheid tussen beide onderdelen: de inflatiecorrectie is op zichzelf niet oneerlijk, maar de opslag wil hij waarschijnlijk vernietigen. Bij het sluiten van het contract kon de huurder volgens de rechter onvoldoende voorzien wanneer en waarom de verhuurder de opslag zou toepassen. Ook is het maximum hoger dan eerdere percentages die in de gereguleerde huursector gebruikelijk waren.

De Hoge Raad oordeelde in november 2024 dat een opslag van maximaal 3 procent bovenop de CPI in beginsel niet oneerlijk is. Volgens de Amsterdamse rechter kan die redenering niet zonder meer worden toegepast op een opslag van maximaal 5 procent. Het argument van de verhuurder dat zij alleen het wettelijke maximum voor de vrije sector had gevolgd, overtuigde niet: het contract verwees naar de CPI en niet naar het wettelijke plafond.

Op basis van de contractuele rekenmethode berekende de rechter dat de huurverhogingen in 2021, 2024 en 2025 deels boven de inflatie lagen. Daardoor had de kale huur per 1 juli 2025 volgens hem maximaal 1.344,94 euro per maand mogen bedragen. De verhuurder mag eerst reageren en moet opnieuw rekenen met alleen de inflatiecorrectie. Daarna beslist de rechter ook over de huurachterstand, de gevraagde ontbinding van het huurcontract en de ontruiming. De bepaling over incasso- en proceskosten vindt hij eveneens oneerlijk; buitengerechtelijke kosten worden afgewezen.

Het oordeel is nog geen definitieve uitspraak. Of een huurder geld terugkrijgt, hangt bovendien af van het afzonderlijke contract. In 2026 geldt voor de vrije sector een wettelijk maximum van 4,4 procent, maar dat is slechts een plafond; het contract kan een lagere verhoging voorschrijven. Huurders kunnen hun jaarlijkse verhogingen vergelijken met de CPI, schriftelijk om uitleg of terugbetaling vragen en voor bepaalde geschillen binnen vier maanden naar de Huurcommissie. Zij moeten de huur tijdens een geschil wel blijven betalen. Een rechter verrekent te veel betaalde huur bovendien niet automatisch met een huurachterstand; de huurder moet dat zelf aanvoeren.