Huiseigenaar met nieuwe rente vóór eind 2028 betaalt doorsnee €150 bruto per maand meer en krijgt als AOW'er minder belasting terug

In dit artikel:

Huiseigenaren die vóór eind 2028 een nieuwe hypotheekrente krijgen, gaan volgens een analyse van De Nederlandsche Bank (DNB) gemiddeld ongeveer €150 bruto per maand meer betalen. Vooral huishoudens die in dezelfde periode met pensioen gaan, kunnen financieel onder druk komen: hun inkomen daalt mogelijk, terwijl de hypotheekrenteaftrek na de AOW-leeftijd lager uitvalt.

Vijf jaar geleden lag de rente op nieuwe hypotheken gemiddeld rond 1,6 procent; inmiddels is dat bijna 4 procent. Van de hypotheekschuld bij banken heeft 3 procent een variabele rente en krijgt 16 procent vóór eind 2028 een renteherziening. Bij ongeveer 11 procent van de schuld kan de rente met meer dan twee procentpunten stijgen. DNB onderzocht circa 755.000 huishoudens met een variabele rente of een naderende renteherziening.

De €150 is een middenwaarde. Bij een kwart van de huishoudens stijgt de bruto maandlast met minder dan €50, terwijl een ander kwart meer dan €300 extra gaat betalen. Dat verschil hangt vooral af van de resterende schuld, de huidige rente en het nieuwe aanbod. Voor het doorsnee huishouden stijgt het aandeel van het inkomen dat naar de bruto hypotheeklast gaat van 20 naar 24 procent. Ongeveer 60.000 huishoudens komen na de renteherziening boven een lastenniveau van 40 procent van het inkomen uit; vóór de herziening waren dat er circa 30.000. DNB gaat hierbij uit van inkomensgroei volgens de gemiddelde lonen.

Een rekenvoorbeeld laat de gevolgen zien. Bij een annuïteitenhypotheek met €140.000 schuld en nog 25 jaar looptijd stijgt de maandlast bij een rentestijging van 1,6 naar 4 procent van €566,51 naar €738,97. Dat is ruim €172 per maand, of meer dan €2.000 per jaar. Het rentedeel van de eerste maand neemt toe van ongeveer €187 naar €467. Over dat rentedeel kan hypotheekrenteaftrek worden ontvangen, waardoor de netto stijging lager is, maar het voordeel verschilt per belastingtarief.

Na de AOW-leeftijd is het tarief in de eerste belastingschijf voor veel ouderen 17,85 procent, tegenover hogere tarieven vóór de AOW. In hetzelfde voorbeeld stijgt de netto maandlast bij een belastingtarief van 37,56 procent van €496,40 naar €563,69. Als de huiseigenaar tegelijkertijd AOW krijgt en daardoor in de eerste schijf valt, komt de netto maandlast uit op €655,67: ruim €159 meer dan voorheen. Bij een daling van het netto-inkomen van €3.100 naar €2.100 per maand neemt het aandeel van de hypotheeklast bovendien sterk toe, al blijft het in dit voorbeeld onder 40 procent. Heffingskortingen en het eigenwoningforfait zijn hierbij niet meegerekend. Ongeveer 390.000 mensen betalen zo weinig inkomstenbelasting dat zij geen voordeel van de aftrek hebben.

Ook na 2028 blijven renteherzieningen plaatsvinden: 27 procent van de hypotheekschuld wordt tussen 2029 en 2033 opnieuw geprijsd en 48 procent daarna. Huiseigenaren krijgen uiterlijk drie maanden voor het einde van hun rentevaste periode een nieuw voorstel. Ze kunnen dan zonder boete overstappen, maar moeten wel rekening houden met advies-, notaris- en taxatiekosten.

DNB en Wijzer in geldzaken adviseren om tijdig het renteaanbod te vergelijken met dat van andere aanbieders en bij de keuze voor de rentevaste periode rekening te houden met het geplande pensioen. Extra aflossen kan de maandlast verlagen en soms ook een renteopslag verminderen. Wie een voorlopige aanslag of maandelijkse teruggaaf ontvangt, moet de nieuwe rente op tijd doorgeven aan de Belastingdienst. Bij betalingsproblemen is het verstandig direct contact op te nemen met de hypotheekaanbieder.