Gaat de prijzenslag op de woningmarkt dan nooit voorbij? Woningen zijn opnieuw duurder
In dit artikel:
Het woningaanbod en de prijzen zijn het afgelopen jaar opnieuw opgestuwd: makelaarsvereniging NVM meldde dat de gemiddelde verkoopprijs in het derde kwartaal met bijna 5 procent steeg en uitkwam op €496.000. Die schijnbare grens van een half miljoen bleef daardoor net ongebroken, maar wanneer je de verkoop van veel kleine huurwoningen door beleggers buiten beschouwing laat — een verkoopgolf die naar verwachting tegen het einde van volgend jaar opdroogt — ligt het gemiddelde juist op ongeveer €506.000.
Economen en marktkenners verklaren dat kopers de hogere prijzen niet alleen uit reguliere hypotheken betalen. Door licht stijgende inkomens mogen huishoudens iets meer lenen, maar de prijsstijgingen lopen al jaren harder dan die leencapaciteit. Daarom vullen kopers het gat met spaargeld, geld van ouders (schenking of overwaarde) en familieleningen. Het Nibud benadrukt dat ouderen die sterk profiteerden van eerdere stimuleringsmaatregelen en hypotheekrenteaftrek vermogen doorschuiven naar hun kinderen; soms nemen zij zelfs zelf een hypotheek op hun woning om te schenken. De fiscale regels laten ruimte: er is een eenmalige vrijstelling van ruim €32.000, en hogere schenkingen tot circa €154.000 zijn mogelijk tegen 10 procent belasting. Daarnaast wint de zogenaamde familiehypotheek terrein: ouders fungeren als geldverstrekker, waardoor banken die lening soms niet volledig bij de reguliere hypotheek hoeven mee te rekenen — in de praktijk een manier om meer te kunnen financieren.
Ook macrofactoren duwen prijzen omhoog: huizen reageren op inflatie en zijn de afgelopen jaren meer in waarde gestegen dan de algemene prijsstijging; zelfs de hogere hypotheekrente remde dat niet af. Grote banken (Rabobank, ABN Amro) verwachten dat de prijsstijgingen voorlopig doorgaan — Rabobank rekent voor geheel 2025 op bijna 9 procent en volgend jaar op ongeveer de helft daarvan — vanwege trage nieuwbouw, gebrek aan huurwoningen, demografische trends (meer kleinere huishoudens) en een arbeidsmarkt die naar verwachting niet sterk zal verslechteren.
Op straat vertaalt zich dit in furtieve marktdynamiek: kopers ervaren heftige concurrentie, bieden vaak boven vraagprijs en moeten soms snel beslissen of dubbele woonlasten worden geaccepteerd. Sommige verkopers trekken zich terug om te huren; anderen verlagen de vraagprijs en zien dan plotseling veel belangstelling. Kopers spreken over ‘timeslots’ voor bezichtigingen, inschrijvingen en overbieden, en velen nemen familieleden mee als financiële steun of aankoopadviseur.
Toch waarschuwen experts dat dalingen mogelijk blijven: eerdere scherpe prijsdaling na 2008 en vanaf zomer 2022 tonen dat externe schokken — financiële crises of rentechocks — de markt snel kunnen keren. Voor nu lijkt de vraag echter stevig, mede dankzij aanvullende financieringsbronnen en beperkte extra woningaanbod, waardoor betaalbaarheid voor lagere inkomens verder onder druk staat en de prijssprongen waarschijnlijk nog even doorgaan.