Extra winstdelingsclausule naast een antispeculatiebeding kost kopers alsnog de hypotheekrenteaftrek

In dit artikel:

Steeds meer gemeenten verkopen nieuwbouw- en betaalbare koopwoningen met een antispeculatiebeding of prijsplafond. Kopers moeten bij verkoop binnen een bepaalde periode een deel van de waardestijging afdragen. Dat kan gevolgen hebben voor de hypotheekrenteaftrek: volgens de hoofdregel is een woning alleen een ‘eigen woning’ in box 1 als de eigenaar minstens 50 procent van zowel waardestijging als waardedaling voor eigen rekening en risico neemt. Bij sommige verkoopbeperkingen wordt die grens in de eerste jaren niet gehaald, waardoor de woning en hypotheek normaal gesproken in box 3 zouden vallen.

De Eerste Kamer nam op 27 oktober 2026 de Fiscale verzamelwet 2027 aan. Het nieuwe artikel 3.111, lid 12, van de Wet inkomstenbelasting 2001 moet deze fiscale onzekerheid wegnemen. De bepaling treedt nog in werking bij koninklijk besluit en kan mogelijk terugwerkende kracht krijgen. Tot die tijd was het probleem slechts gedeeltelijk opgelost via beleid van de Belastingdienst.

De wettelijke uitzondering geldt voor een antispeculatiebeding van maximaal tien achtereenvolgende jaren, waarbij het aandeel van de koper in de waardestijging lineair oploopt tot 100 procent. Ook kopers van woningen onder de toekomstige betaalbarekoopregeling behouden dan hun volledige hypotheekrenteaftrek. Dat geldt nadrukkelijk ook voor tweede en volgende kopers, die bij een dalende markt niet altijd de volledige waardedaling dragen.

De bescherming vervalt zodra het koopcontract daarnaast een clausule bevat die het belang van de koper in de waardestijging of verkoopopbrengst verder beperkt. Ook een beding dat langer dan tien jaar duurt, of waarbij het eigen aandeel in de eerste jaren langzamer dan jaarlijks 10 procentpunt toeneemt, valt buiten de uitzondering. Een zelfbewoningsplicht die alleen verhuur verbiedt, vormt volgens de toelichting geen probleem omdat die de verkoopopbrengst niet beperkt.

Kopers doen er daarom goed aan de koopakte te controleren op drie punten: het beding moet uiterlijk na tien jaar eindigen, het aandeel van de koper moet gelijkmatig oplopen tot 100 procent en er mogen geen aanvullende kortings- of winstdelingsregelingen zijn opgenomen.