Ernst Loendersloot: stank van hondenuitwerpselen kost kopers duizenden euro's extra overdrachtsbelasting

In dit artikel:

Koop je een pand in Nederland, dan geldt in veel gevallen 10,4% overdrachtsbelasting; voor woonhuizen is dat 8%, voor een hoofdverblijf 2% en starters kunnen onder voorwaarden 0% betalen. Als je achteraf toch niet in het gekochte huis gaat wonen vanwege onvoorziene omstandigheden, kun je proberen een naheffing tot 8% te vermijden — maar dat lukt zelden.

Dat blijkt uit een recente uitspraak over de aankoop van een hondenkennel met bedrijfswoning. Tijdens de bezichtiging merkten kopers een penetrante geur, maar zij dachten die met eenvoudige maatregelen te kunnen bestrijden en wilden tijdelijk wonen voordat ze later tot sloop en nieuwbouw zouden overgaan. Pas drie dagen na levering kwam de aannemer; hij trof een indringende geur van hondenuitwerpselen die diep in stenen en vloeren zat, waardoor alleen directe sloop en herbouw nog haalbaar en financieel verantwoord was.

De Belastingdienst legde daarop een naheffing tot 8% op: de stank was bij de bezichtiging al waarneembaar en dus geen onvoorziene omstandigheid. De rechter bevestigde dat standpunt en oordeelde ook dat de kopers het risico deels zelf hebben veroorzaakt doordat zij geen deskundige inschakelden vóór aankoop.

Praktische les: laat zichtbare gebreken technisch beoordelen en leg koopvoorwaarden goed vast (bijvoorbeeld ontbindende voorwaarden of taxaties) om later fiscale en financiële risico’s te beperken.