De misvatting dat we ons uit de wooncrisis kunnen bouwen is hardnekkiger dan onkruid

In dit artikel:

Thomas Bollen betoogt dat de Nederlandse woningcrisis niet kan worden opgelost met alleen meer nieuwbouw. Toch presenteren politici van onder meer de VVD en D66 “bouwen, bouwen, bouwen” al jaren als het belangrijkste antwoord. D66-fractievoorzitter Jan Paternotte claimde onlangs zelfs politieke eer voor de bouw van 100.000 woningen, hoewel het kabinet daar volgens Bollen geen aantoonbare invloed op had. Het plan om nieuwe steden op het platteland te bouwen werd eerder na de verkiezingen teruggebracht tot verkiezingsretoriek, omdat zulke locaties duur en inefficiënt zijn door het gebrek aan infrastructuur.

Volgens Bollen gaat de crisis behalve over een tekort ook over betaalbaarheid. Vooral starters, alleenstaanden en mensen met lagere inkomens kunnen geen passende woning vinden en betalen hoge huren. Meer aanbod leidt bovendien niet automatisch tot lagere prijzen. Zo meldde de NVM dat in het tweede kwartaal een recordaantal woningen te koop stond, terwijl de gemiddelde verkoopprijs toch met 3,4 procent steeg tot 506.000 euro. Ook in de jaren 1990, toen het woningtekort relatief klein was, stegen de huizenprijzen sterk.

De auteur wijst vooral op de rol van hypotheekverlening en geldschepping. Banken creëren geld bij het verstrekken van hypotheken, waardoor kopers hogere bedragen tegen elkaar kunnen bieden. Hogere prijzen vergroten vervolgens de waarde van het onderpand, zodat banken opnieuw grotere leningen kunnen verstrekken. Volgens de aangehaalde cijfers steeg de waarde van de grond onder Nederlandse woningen tussen 1995 en 2022 gemiddeld zeventienvoudig, tegenover een verdrievoudiging van de waarde van de woningen zelf. Het aandeel van de grond in de totale woningwaarde nam daardoor toe van 20 naar ruim 60 procent.

De Nederlandsche Bank waarschuwt dat ruimere leennormen huizenprijzen en schulden verder opdrijven. Toch verhoogde het Nibud dit jaar opnieuw de maximale hypotheek, vooral voor huishoudens met hogere inkomens. De hypotheekschuld van Nederlandse huishoudens liep in het eerste kwartaal van dit jaar met 11,8 miljard euro op tot 947 miljard euro.

Tijdens een bijeenkomst in Singer Laren stelden grondeconoom Edwin Buitelaar en journalist Maaike Schoon voor om de grond onder woningen geleidelijk te belasten. Zo zouden waardestijgingen niet volledig bij huiseigenaren terechtkomen en zou speculatie met woningen minder aantrekkelijk worden. Een mogelijke verlaging van de belasting op arbeid zou de maatregel kunnen compenseren.

Bollen verklaart de politieke weerstand uit het grote aantal huiseigenaren: ruim 60 procent van de Nederlanders bezit een koopwoning en profiteert van de stijgende grondwaarde. Daardoor maken ook voorstellen als een planbatenheffing, die winst op grond bij een bestemmingswijziging afroomt, weinig kans. Volgens de auteur blijft nieuwbouw daarom het dominante politieke antwoord, hoewel die aanpak de betaalbaarheidscrisis voor mensen zonder woning niet oplost.