De krapte op de woningmarkt neemt af, maar er zijn zenuwen: 'Onze makelaar drukte ons op het hart dat het wel goed zou komen, zolang er maar geen oorlog uitbreekt'
In dit artikel:
Myrte van der Spek (34) en haar partner stonden midden in een grote verhuizing en financiële puzzel toen wereldgebeurtenissen hen even deden huiveren. Begin dit jaar, na wereldwijde handelsstrubbelingen en toen de VS militair reageerden in het Midden-Oosten, vreesden zij dat geopolitieke onrust de hypotheekrentes en daarmee hun mogelijkheden op de woningmarkt zou aantasten. Het stel had net een koopcontract voor een eengezinswoning in Diemen getekend (totale kosten inclusief overbieden en verbouwing ongeveer €900.000) en moest nog hun huis in Utrecht (Wittevrouwen) verkopen om de aankoop te financieren.
Cijfers van makelaarsvereniging NVM over het eerste kwartaal van 2026 laten zien waarom paniek niet direct gerechtvaardigd is: het aanbod neemt toe, maar geleidelijk. NVM-makelaars plaatsten in Q1 zo’n 39.000 verkoopborden, een stijging van bijna 4% ten opzichte van een jaar eerder. Woningen blijven iets langer te koop (gemiddeld 32 dagen tegenover 30 dagen vorig jaar). Veel van het extra aanbod komt uit voormalige particuliere huurwoningen: verhuurders die door hogere belastingen en strengere regels hun panden te koop zetten zodra huurders vertrekken, vullen de markt aan — gunstig voor koopstarters, vooral in de Randstad.
Toch blijft krapte het dominante kenmerk. De NVM-krapte-indicator stond eind maart op 2,6; dat is een verbetering, maar nog ver verwijderd van het niveau van 5–10 dat de NVM als ‘evenwichtig’ beschouwt. Verkoopprijzen stijgen veel minder explosief dan in voorgaande jaren: de gemiddelde verkoopprijs was in Q1 €484.658, een jaar-op-jaar stijging van 2,7% (tegenover 9,1% in 2024). Dit dempt het beeld dat prijzen overal hard dalen; de doorstroom van relatief goedkope beleggerswoningen speelt hier een rol en trekt het gemiddelde omlaag.
Seizoen en rente zijn belangrijke verklarende factoren. Wintermaanden brengen traditioneel minder aantrekkelijke verkoopsituaties (minder kijkers, minder fotogenieke tuinen), en de hypotheekrente steeg recentelijk na het begin van de oorlog in Iran naar iets boven de 4% volgens hypotheekvergelijker Van Bruggen. Een hogere rente verkleint direct de leencapaciteit van kopers en kan daardoor druk op prijzen veroorzaken. Desondanks zien NVM-makelaars in meerderheid nog geen wijziging in het gedrag van hun klanten door het geweld internationaal.
Overbieden blijft wijdverbreid: twee op de drie verkochte woningen gaan voor meer dan de vraagprijs weg, gemiddeld 3,5% boven vraag. Wel neemt de gemiddelde overbiedingshoogte al vier kwartalen op rij af. Regionale verschillen zijn groot: Utrecht en Midden-Nederland tonen de meeste krapte; in Utrecht werd 77% van de woningen boven de vraagprijs verkocht. Makelaars wijzen erop dat in populaire stadswijken bewust laag geprijsd wordt om biedingen uit te lokken — kopers passen hun filters op Funda aan op basis van verwachte overbiedingen.
Persoonlijke ervaring van Van der Spek illustreert de markt: zij kocht drie jaar geleden een 100 m² woning in Wittevrouwen voor ongeveer €700.000 (met hulp van ouders), woonde daar met haar gezin en pendelde vaak naar Amsterdam, en verkocht die woning eind februari voor circa €900.000. Daarmee konden zij hun nieuwe, grotere huis in Diemen financieren. Haar makelaar benadrukte dat bepaalde Utrechtse buurten nog altijd zeer gewild zijn; jonge gezinnen blijven zich concentreren op stadsvilla’s en tussenwoningen, waar overboden vaker voorkomt.
Conclusie: de Nederlandse koopwoningmarkt ontspant langzaam — meer aanbod en minder heftige prijsstijgingen — maar blijft krap en gevoelig voor renteschokken en geopolitieke schokken. Voor individuele kopers en verkopers blijft timing en lokale marktkennis belangrijk; voor veel gezinnen, zoals dat van Van der Spek, resulteerde het proces uiteindelijk toch in een succesvolle doorstroming naar een groter huis.