Bouwen als oplossing voor de woningnood? Architect Sanne van Manen denkt van niet: 'Woningsplitsing is goedkoop en snel'

In dit artikel:

Architect Sanne van Manen pleit voor een fundamenteel andere aanpak van het Nederlandse woningtekort: niet primair meer, grootschalig nieuwbouwprojecten, maar slim benutten en transformeren van bestaande stad en dorpen. Vanuit haar Rotterdamse studio en het door haar opgezette Platform Woonopgave betoogt ze dat veel van de benodigde woningen binnen de bestaande voorraad zitten en dat de focus moet verschuiven van een “bouwopgave” naar een “woonopgave” — en zelfs een “ontwerpopgave”.

De kern van haar betoog is praktisch en cijfermatig: door bestaande rijtjeshuizen te splitsen of te delen zijn snel en relatief goedkoop grote aantallen extra woonplaatsen te realiseren; uit onderzoek volgt dat dit tot circa 500.000 nieuwe woonplekken kan leiden. Dat is vaak sneller en minder kostbaar dan het aanleggen van complete nieuwe wijken, waar ook hoge publieke kosten voor infrastructuur, openbare ruimte en voorzieningen bijkomen. Van Manen wijst erop dat veel buurten uit de jaren ’60, ’70 en ’80 leeglopend potentieel hebben: 2.460 wijken met minstens driehonderd rijtjeswoningen verspreid over het land vormen concrete kansen voor gerichte verdichting.

Demografische veranderingen versterken de noodzaak van andere keuzes. Huishoudens werden kleiner: de gemiddelde huishoudensgrootte daalde van 3,2 in 1970 naar 2,1 nu. De bevolking vergrijst snel — naar verwachting zijn er in 2040 circa 2,6 miljoen mensen van 75 jaar en ouder, zo’n 800.000 meer dan nu — terwijl er relatief te weinig seniorenwoningen worden bijgebouwd (in 2024 werden er slechts zo’n 4.000 gebouwd). Dat blokkeert doorstroming: ouderen blijven vaak in ruime gezinswoningen wonen, waardoor jonge gezinnen geen toegang krijgen tot geschikte koop- of huurwoningen.

Er zitten echter knelpunten in de manier waarop transformaties plaatsvinden. Regels zoals parkeernormen en de kostendelersnorm, maar ook gemeentelijk beleid dat splitsen uit vrees voor speculatie verbood, remmen initiatieven. Praktijkervaringen tonen dat het toevoegen van woningen door splitsing niet automatisch leidt tot meer parkeerdruk, omdat kleinere huishoudens doorgaans minder auto’s hebben — toch worden plannen vaak afgewezen op basis van bestaande parkeereisen. De kostendelersnorm maakt bovendien delen financieel onaantrekkelijk voor mensen die geen gezinsverband vormen, waardoor koppels of groepen met lage inkomens worden benadeeld. Daarnaast speelt het financiële kader: woningcorporaties komen door heffingen en teruglopende leningsruimte onder druk te staan, en ontwikkelaars kiezen vaak voor goedkope, rendabele laagbouwwoningen omdat bouwkosten en grondposities dat sturen.

Van Manen wil ook dat ontwerpers nadrukkelijker meedenken over systemen en samenhang: woningen moeten niet alleen stenen stapelen zijn, maar onderdeel van buurten met voorzieningen, zorg en groen. Slim ontwerp kan bovendien bouwkosten drukken: veel van de huidige uitgaven gaan naar installaties (ventilatie, verwarming, koeling). Door beter te letten op oriëntatie, biobased materialen en passieve oplossingen kan het benodigde installatieniveau omlaag — iets waarvan regelgeving en lobby’s nu nog te vaak het tegengestelde stimuleren.

Praktische voorbeelden tonen hoe het anders kan. In Rijswijk is het verouderde winkelcentrum “In de Bogaard” deels gesloopt en vervangen door ruim tweeduizend woningen, met een transformatie van parkeerzee naar groen en plein; in Grolloo verving een initiatief van bewoners een oude boerderijwoning door een hofje met twaalf huizen voor vijftigplussers rond een gemeenschappelijke tuin; in Selwerd (Groningen) leidde het project Sunny Selwerd tot renovatie, energieneutrale woningen, meer dan vierhonderd extra appartementen en een wijkbedrijf gerund door bewoners dat zorg, werk en sociale activiteiten bundelt. Zulke voorbeelden laten zien dat verdichting, mits zorgvuldig en met participatie, leefbaarheid kan vergroten en sociale voorzieningen kan versterken.

Gemeenten hebben volgens Van Manen belangrijke instrumenten om betaalbaarheid en richtinggeving af te dwingen: strikte voorwaarden bij gronduitgifte, erfpachtclausules die doorverkoopprijzen begrenzen (zoals Maassluis), of kavelvoorwaarden die hoge percentages betaalbare woningen eisen (voorbeeld Heemskerk: 75% betaalbaar met max. 2% winst voor de ontwikkelaar). Amsterdam hanteert ook al striktere eisen. Zulke regie kan marktgedreven excessen temperen en ontwikkelaars aantrekken die niet primair op maximaal rendement mikken.

Politiek en financieel beleid moeten verder met elkaar verbonden worden: koppelingen tussen wonen, zorg, energie en sociale voorzieningen creëren gecombineerde businesscases die totale maatschappelijke kosten verlagen (minder institutionele zorg, lagere energierekeningen, minder eenzaamheid). Van Manen waarschuwt daarnaast dat de woningmarkt ongelijkheid vergroot: de groep die toegang heeft tot lage woonlasten bouwt vermogen op, terwijl starters en lagere inkomens buiten de boot vallen.

Haar advies aan beleidsmakers is concreet: stop met uitsluitend te tellen hoeveel huizen er gebouwd moeten worden; richt je op hoeveel woningen er netto per jaar kunnen worden toegevoegd door slimme transformatie en regie — zij noemt het voorbeeldomzet van 150.000 toevoegingen per jaar in plaats van focusing op 100.000 nieuwbouwwoningen — en activeer gemeentelijke mogelijkheden om betaalbaarheid en type woningen (zoals seniorenwoningen) te sturen. Ontwerpers moeten meehelpen systemen anders in te richten: gelijktijdig denken aan woning, buurt, zorg en klimaat maakt zowel sociale als ecologische baten mogelijk.

Samengevat: Van Manen pleit voor een koerswijziging van massa-nieuwbouw naar slimme, integraal ontworpen transformaties van bestaand stedelijk en dorpsweefsel, ondersteund door gemeentelijke regie, aangepaste regelgeving en creatieve financiële spelregels om betaalbaarheid en leefbaarheid te herstellen.