Belastingdienst waardeert verhuurde woning bij erfenis of schenking op 73% tot 100% van de WOZ-waarde, maar niet bij lage familiehuur

In dit artikel:

Wie in 2026 een verhuurde of verpachte woning erft of geschonken krijgt, hoeft voor de erf- of schenkbelasting vaak niet de volledige WOZ-waarde op te geven. Woont er een huurder met huurbescherming in de woning, dan mag de waarde worden verlaagd met de zogenoemde leegwaarderatio. Afhankelijk van de jaarlijkse kale huur ten opzichte van de WOZ-waarde telt 73 tot 100 procent mee.

De jaarlijkse huur wordt berekend op basis van de maandhuur aan het begin van het kalenderjaar, vermenigvuldigd met twaalf. Is de huur maximaal 1 procent van de WOZ-waarde, dan geldt een ratio van 73 procent. Bij 1 tot 2 procent is dat 79 procent, bij 2 tot 3 procent 84 procent, bij 3 tot 4 procent 90 procent en bij 4 tot 5 procent 95 procent. Boven 5 procent telt de volledige WOZ-waarde mee. Voor een woning met een WOZ-waarde van €200.000 en een maandhuur van €475 komt de jaarhuur uit op 2,85 procent. Daardoor telt 84 procent, oftewel €168.000, mee.

Bij een gedeeltelijk verhuurde woning wordt alleen het verhuurde deel volgens de tabel gewaardeerd. In een voorbeeld is de helft van een woning met een totale WOZ-waarde van €300.000 verhuurd. Het verhuurde deel heeft dan een waarde van €150.000; bij een jaarhuur van €6.600 telt daarvan 95 procent mee. Samen met het onverhuurde deel komt de fiscale waarde uit op €292.500. Kan een woning in een groter gebouw niet afzonderlijk worden verkocht, dan mag vóór de berekening €20.000 van de WOZ-waarde worden afgetrokken.

De regeling geldt niet bij tijdelijke verhuur, zoals van vakantiewoningen, of wanneer sprake is van een ongebruikelijke huurprijs tussen familieleden of andere gelieerde partijen. Vanaf 2026 moet dan de volledige WOZ-waarde worden gebruikt. Ook een erfgenaam die zelf, of wiens fiscale partner, in de woning huurt of pacht, mag de leegwaarderatio niet toepassen. Andere erfgenamen die niet in de woning wonen, mogen die voor hun aandeel wel gebruiken.

Voor een geërfde koopwoning wordt doorgaans de gekozen WOZ-waarde verminderd met een eventuele hypotheekschuld. Bij een erfenis of schenking in 2026 kan worden gekozen tussen de WOZ-waarde voor 2026 en die voor 2027. Daarna worden onder meer de vrijstelling en het toepasselijke erfbelastingtarief verwerkt.