„Aflossingsvrije hypotheek verdwijnt op den duur"
In dit artikel:
Aflossingsvrije hypotheken blijven populair in Nederland. Recente cijfers van Hypotheken Data Netwerk laten zien dat circa een derde van de hypotheeknemers dit jaar kiest voor een volledig of grotendeels aflossingsvrije lening, een lichte toename ten opzichte van 2024. De belangrijkste oorzaken zijn dat veel huishoudens meer zijn gaan verdienen en de rente iets is gedaald, waardoor men met het eigen huis als onderpand meer kan lenen en tegelijk lagere maandlasten behoudt dan bij annuïtaire of lineaire hypotheken.
Tegelijkertijd waarschuwen toezichthouders als de ECB, DNB en AFM al langere tijd dat deze hypotheekvorm risicovol is omdat er tijdens de looptijd niet wordt afgelost. Historisch gezien maakte fiscale regels aflossingsvrij lenen aantrekkelijk, maar sinds 2001 is renteaftrek aan beperkingen onderworpen, sinds 2011 mag maximaal de helft van de woningwaarde aflossingsvrij worden geleend en sinds 2013 geldt bij nieuwe hypotheken een aflossingsvoorwaarde.
Een groot aandachtspunt is dat aflossingsvrije leningen uiteindelijk wél ingelost moeten worden, meestal na dertig jaar. In veel gevallen wordt dan geherfinancierd, maar lagere inkomsten (bijvoorbeeld door pensioen) of hogere rentes kunnen dat bemoeilijken. Banken zijn wettelijk verplicht klanten te wijzen op deze risico’s en actief te stimuleren over te stappen naar een hypotheekvorm met aflossing. De AFM laat weten dat aanbieders hierover rapporteren en dat de toezichthouder blijft toezien op naleving; eerder meldde de AFM dat in vijf jaar tijd 1,68 miljoen klanten waren benaderd en 744.000 klanten maatregelen namen, zoals gedeeltelijk aflossen of ander beleid.
Grote Nederlandse banken (ING, ABN AMRO, Rabobank, ASN) en kleinere instellingen ontvangen druk van de ECB en DNB om klanten te benaderen. Banken bevestigen die contacten en zeggen dat klanten de aandacht waarderen. In de praktijk rekenen sommige banken een opslag op rente voor aflossingsvrij lenen; ABN AMRO rekent bijvoorbeeld al een hogere rente voor aflossingsvrije dan voor annuïtaire hypotheken. Hypotheekadviseurs verwachten dat banken de kosten van extra toezicht en buffers zullen doorberekenen aan klanten.
De meningen verschillen over de aanpak. Hypotheekadviseur André van Luijk vindt de ECB-druk te streng omdat veel Nederlanders een goed pensioen hebben en tussentijds aflossen gebruikelijk is. Orange Credit-directeur Harrie-Jan van Nunen denkt juist dat aflossingsvrije hypotheken op termijn verdwijnen omdat Europa prefereert dat er wordt afgelost en omdat pensioenvormen niet in die regels worden meegenomen. Voor huiseigenaren met voldoende vermogen blijft box 3 soms een fiscale uitweg: de schuld verlaagt het belastbare vermogen.