Aanhoudende opwaartse trend op woning- en hypotheekmarkt
In dit artikel:
Met de kwartaalrapportage Monitor Koopwoningmarkt over Q2 2025 is een mijlpaal bereikt: sinds begin 2013 is dit het 50e overzicht van de Nederlandse koopwoning- en hypotheekmarkt. De belangrijkste conclusies: verkopen en nieuwbouwverkoop stijgen weer, maar traag; prijzen zijn bijna continu opgelopen; en het aantal NHG‑garanties en Startersleningen neemt sterk toe. Tegelijkertijd daalt het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen al twee jaar en dat herstel is nog niet zichtbaar.
Over de afgelopen 12,5 jaar onderscheiden de onderzoekers grofweg vier fasen: een sterk herstel van 2013–2017, relatieve stabiliteit 2018–2020, een dip in 2021–2022 en een voorzichtig herstel vanaf begin 2023. Deze trendanalyse is gebaseerd op vijftig kwartalen data.
Marktcijfers Q2 2025 tonen herstel, maar nog niet van alle fronten. Volgens de NVM werden in Q2 2025 42.100 woningen verkocht (+22,1% ten opzichte van Q1 en +14,7% t.o.v. Q2 2024). Een deel van die stijging komt door particuliere verhuurders die huurwoningen verkochten. Het verkoopniveau is terug op het niveau van 2018–2020, maar blijft achter bij de hogere dynamiek van 2015–2017.
De verkoop van nieuwbouwwoningen trekt langzaam aan: in Q1 2025 waren dat circa 8.000 transacties (WoningbouwersNL). Dat marktherstel is voorbij de scherpe dip van 2020–2023, maar nog steeds ver verwijderd van de pieken van 2021 en de pre‑kredietcrisisperiodes. De beperking zit vooral aan de aanbodzijde van de nieuwbouwmarkt, niet bij de vraag.
Prijzen zijn in de loop van de periode sterk gestegen: de gemiddelde nieuwbouwprijs is bijna verdubbeld, de mediane prijs van bestaande koopwoningen steeg circa 140% tussen 2013 en 2025. In de PBK‑index komt dat neer op ongeveer 120% totaal, gemiddeld bijna 10% nominaal per jaar en circa 5% reëel per jaar. De maximale leencapaciteit steeg veel minder (ongeveer 40%), waardoor koopkracht en betaalbaarheid voor modale huishoudens onder druk staan.
Als gevolg daarvan nemen publieke en sociale vormen van ondersteuning toe. Het aantal nieuw verstrekte NHG‑garanties steeg sinds Q2 2022 naar 26.000 in Q2 2025, daarmee terug op het niveau van 2015. Ook aanvragen en verstrekking van Startersleningen zijn sinds eind 2021 sterk toegenomen: in Q2 2025 werden circa 2.600 aanvragen ingediend en ruim 2.000 leningen verstrekt.
De hypotheekmarkt volgt vergelijkbare cycli. HDN‑data laten pieken in aanvragen in 2013–2016, stabilisatie 2017–2019 (~95.000 per kwartaal), een toename naar 190.000 in Q1 2022 (veel oversluitingen of extra hypotheken), daarna normalisatie en recent weer een stijging naar ongeveer 140.000 aanvragen per kwartaal.
Een knelpunt blijft de oplevering van nieuwbouwkoopwoningen: na circa 8.000 opleveringen per kwartaal in 2017–2022 is er een daling tot ongeveer 4.200 in Q1 2025. Hoewel bouwvergunningen licht toenemen, duurt het naar verwachting nog circa twee jaar voordat dat zich vertaalt in meer opgeleverde woningen — een ongunstige ontwikkeling voor woningzoekenden en de doorstroming op de bestaande markt.
De Monitor is een gezamenlijke productie van onder meer TU Delft (Expertisecentrum Woningwaarde), CBS, NVM, NHG, WoningbouwersNL en andere partijen; de cijfers vormen ook de basis van de RTL Z Huizenindex. Conclusie: de markt herstelt, maar structurele aanbodproblemen en betaalbaarheidskrapte blijven de dominante thema’s.