Zege linkse partij Berlijn herleeft angst voor woningonteigening en treft aandelen verhuurders hard

Vonovia SE en sectorgenoten kelderen door politieke onzekerheid over nationalisatieplannen en rentestijgingen in Europees vastgoed.

Een voorstel om grote woningportefeuilles in beslag te nemen is weer actueel in Berlijn en zet grote Duitse verhuurders onder druk, met verdere verliezen in de vastgoedsector tot gevolg.

Vonovia SE en Grand City Properties AG daalden dit kwartaal elk ongeveer twintig procent door stijgende financieringskosten en een brede verkoopgolf. Analisten waarschuwen dat verdere dalingen kunnen volgen als de antikapitalistische linkse partij, die deze maand succes boekte bij de verkiezingen in de hoofdstad, haar belofte nakomt om woningen in publieke handen te brengen voor betaalbaarder wonen.

Verkiezingswinst brengt onteigening weer op tafel

De linkse partij moet coalitiepartners vinden om te kunnen regeren en stuit op grote juridische obstakels bij de uitvoering van een onteigeningsplan. Toch hangt de dreiging van langdurige politieke en juridische procedures al boven grote eigenaren als Vonovia SE, dat meer dan 130.000 woningen in de stad bezit.

Duits residentieel vastgoed staat waarschijnlijk onderaan de verlanglijst van beleggers.

— Pierre-Emmanuel Clouard, analist bij Jefferies in Parijs, tegen Bloomberg

Elke coalitie onder leiding van de linkse partij zal haar onteigeningsplannen vrijwel zeker voor het Duitse constitutionele hof zien komen. Pogingen van de federale regering om onteigeningen op staatsniveau te blokkeren zullen daar eveneens terechtkomen, waardoor het dossier jarenlang in de lucht blijft hangen.

Analisten waarschuwen voor blijvende schade door onzekerheid

Deutsche Bank AG-analist Thomas Rothaeusler stelde al voor de verkiezingen dat langdurige reguleringsonzekerheid structureel schadelijk is voor de vastgoedsector, ook als daadwerkelijke onteigening onwaarschijnlijk blijft. Hij voegde eraan toe dat aanhoudende politieke retoriek de sectorprestaties waarschijnlijk blijft drukken.

De verkoopgolf treft ook bedrijven met beperkte blootstelling aan Berlijn, zoals TAG Immobilien AG, dat dit kwartaal 22 procent daalde door hogere rentetarieven en verwachtingen van verdere stijgingen van financieringskosten.

Waarden bereiken aantrekkelijke niveaus voor langetermijnbeleggers

Ondanks de sombere stemming zien sommige analisten kansen. Clouard merkte op dat de aandelen zo hard zijn gedaald dat ze nu aantrekkelijk ogen, ook zonder duidelijke katalysator op korte termijn. Op basis van gemiddelde koersdoelen van analisten die Bloomberg volgt, bedraagt het potentiële opwaartse potentieel voor aandelen in Grand City Properties, moederbedrijf Aroundtown SA, TAG Immobilien, Vonovia SE en LEG Immobilien SE 53 procent. Dat is meer dan de 22 procent voor de Stoxx 600 vastgoedsubindex.

Als je niet haast hebt, is dit een heel goed moment om te beleggen. De sector is qua waardering niet meer zo interessant geweest sinds 2012.

— Pierre-Emmanuel Clouard, analist bij Jefferies, tegen Bloomberg

Vorig referendum en nieuwe schaal van voorgestelde onteigeningen

Berlijners stemden in 2021 voor nationalisatie van portefeuilles groter dan 3.000 woningen, maar de autoriteiten ondernamen nooit actie. De druk is sindsdien toegenomen door snelle bevolkingsgroei, de sterkste huurstijgingen bij nieuwe contracten in Duitsland en minder nieuwbouw door hogere kosten. Actievoerders stellen nu voor om ongeveer 220.000 woningen in publiek bezit over te dragen.

Bij uitvoering raakt het plan ook bedrijven buiten Vonovia SE, dat 26 procent van zijn 528.370 woningen in de stad heeft. Het Zweedse Heimstaden AB, het Franse Covivio SA en Grand City Properties hebben blootstellingen van respectievelijk 12, 17 en 23 procent.

De linkse partij kan niet alleen de Berlijnse woningmarkt beïnvloeden, maar ook het beeld dat beleggers van Duitsland hebben schaden.

— Marcel Kirchmaier Gaupp, analist bij Landesbank Baden-Wuerttemberg, volgens Bloomberg

Adler Group SA heeft al gemeld dat institutionele beleggers zich terugtrekken vanwege het risico, wat de verkoop van activa en aflossing van schulden bemoeilijkt. Heimstaden zei de ontwikkelingen te volgen met een langetermijnvisie; de financieel directeur in Duitsland verklaarde dat het vertrouwen in de rechtsstaat en eigendomsbescherming sterk blijft.

Vonovia SE verwacht dat bondskanselier Friedrich Merz onteigeningswetten op staatsniveau zal blokkeren omdat die ongrondwettelijk zijn, maar het bedrijf blijft open voor constructieve gesprekken met de volgende Berlijnse regering. ING-analist Francesca Ferragina waarschuwde dat alleen al het hernieuwde politieke debat de stemming onder beleggers en de aandelenkoersen kan drukken.

Tags bij dit artikel