Schommelingen in swaprentes duwen Britse hypotheekkosten naar 6 procent en zetten woningmarkt onder druk

Bank of England houdt rente op 3,75 procent terwijl marktvolatiliteit leenkosten opdrijft te midden van spanningen in het Midden-Oosten

In een makelaarskantoor in Zuidoost-Londen zijn gesprekken met potentiële kopers een onverwachte wending genomen. In plaats van alleen te praten over woningwaarden of reistijden, bespreken makelaars nu regelmatig de bewegingen in swaprentes, een voorheen obscure hoek van de financiële markten die steeds meer invloed heeft op alledaagse beslissingen over woningbezit.

De Bank of England heeft haar beleidsrente dit jaar onveranderd gelaten op 3,75 procent. Toch hebben ontwikkelingen op de swapmarkt de gemiddelde hypotheekrentes opgestuwd naar ongeveer 6 procent. Dit verschil laat zien hoe handelsdynamiek in rentederivaten de bredere economie beïnvloedt en de greep van de centrale bank op leenkosten op de proef stelt.

Dagelijkse marktchecks worden routine voor makelaars

Steve Brown, vestigingsmanager van Winkworth in Blackheath, meldt dat swaprente-gesprekken nu bij vrijwel elke klant plaatsvinden. “Mensen maken zich niet per se zorgen over huizenprijzen, ze kunnen gewoon de maandlasten niet betalen,” zegt hij. Het onderwerp is van niche-financieel praatje uitgegroeid tot een vast onderdeel van het advies aan gezinnen over de haalbaarheid van een aankoop.

Conflict in het Midden-Oosten voedt verwachtingen van handelaren en renteveranderingen

De stijging komt voort uit veranderende verwachtingen onder swaphandelaren na het uitbreken van het conflict in het Midden-Oosten. Hogere energieprijzen hebben inflatiezorgen aangewakkerd en gokjes uitgelokt dat de Bank of England de rente mogelijk moet verhogen in plaats van verlagen. Deze trades beïnvloeden direct de tarieven die banken aanbieden voor vaste hypotheken, omdat swaps als afdekkingsinstrument voor geldverstrekkers dienen.

De dagelijkse omzet in Britse rentederivaten overstijgt 1 biljoen dollar, waarbij Londen het grootste handelscentrum ter wereld is. Tot voor kort drong deze markt zelden door tot het publieke debat over betaalbaarheid van woningen.

Indicatoren op de woningmarkt tonen duidelijke tekenen van spanning

Gegevens van woningportaal Rightmove laten zien dat het aantal kopersvragen in september met 9 procent daalde ten opzichte van een jaar eerder. Het gemiddelde aantal woningen per makelaar is gestegen naar 65, het hoogste niveau voor die periode in meer dan tien jaar. Cijfers van de Bank of England tonen dat het aantal hypotheekgoedkeuringen voor aankopen in augustus uitkwam op 54.900, het laagste aantal sinds juni 2023.

Hogere rentes betekenen lagere betaalbaarheid en minder woningaankopen.

— Graham McClelland, chief executive officer van Gen H, Reactie op de huidige leenvoorwaarden

Kortlopende vaste hypotheken vergroten blootstelling aan schommelingen

De meeste Britse leners fixeren hun hypotheekrente slechts voor twee of vijf jaar, in tegenstelling tot de langere looptijden die gebruikelijk zijn in de Verenigde Staten of delen van Europa. Deze structuur maakt huiseigenaren gevoeliger voor renteveranderingen bij het oversluiten. Graham McClelland van hypotheekverstrekker Gen H merkt op dat de Britse markt “vrij uniek is in de blootstelling aan swaprente-volatiliteit”.

Beleidsuitdagingen voor premier Andy Burnham

De betaalbaarheidsdruk vormt een probleem voor premier Andy Burnham nu zijn regering zich voorbereidt op de eerste begroting. Pogingen om jonge kopers te ondersteunen en woningbezit te bevorderen maken deel uit van de groeistrategie van het kabinet, maar stijgende leenkosten dreigen die doelstellingen te ondermijnen. De herinnering aan de scherpe rentestijging na de begrotingsplannen van Liz Truss in 2022 is bij veel huishoudens nog vers.

Geldverstrekkers reageren snel op dagelijkse marktbewegingen

Hypotheekadviseurs en geldverstrekkers volgen de swapmarkt nu de hele dag. Chris Sykes van MSP Financial Solutions beschrijft dat hij tarieven checkt “’s ochtends als eerste en ’s avonds als laatste”. Ben Merritt van Santander UK constateert dat grote geldverstrekkers hun prijzen tegenwoordig sneller aanpassen en vergelijkt de markt met “speedboten” in plaats van trage olietankers.

Aanhoudende volatiliteit creëert een vicieuze cirkel: hogere swaprentes dwingen geldverstrekkers tot hogere tarieven of het intrekken van producten, wat het vertrouwen van kopers en het transactievolume verder onder druk zet. Brown van Winkworth noemt de huidige situatie anders dan alles wat hij eerder heeft meegemaakt, met rentes die “zo sterk schommelen”.

Tags bij dit artikel