Philip Hone's deal uit 1836 en de lange evolutie van Amerikaanse binnensteden

Hoe een vastgoedverkoop in Manhattan hielp centrale zakenwijken te definiëren en waarom thuiswerken nu een nieuwe transformatie afdwingt

In maart 1836 noteerde de voormalige burgemeester en zakenman Philip Hone in zijn dagboek de verkoop van zijn woning aan de Broadway tegenover City Hall Park. De prijs van 60.000 dollar, destijds ongeveer 2,2 miljoen dollar waard, ging gepaard met plannen om het huis om te bouwen tot winkels en een hotel. Hone merkte op dat vrijwel iedereen in het centrum met dezelfde situatie te maken had, omdat woningen plaatsmaakten voor commerciële ruimte te midden van prijzen die te hoog waren om te weigeren.

Vroege wortels van het binnenstadconcept

Het woord binnenstad zelf dateert van vóór dit moment. Een getuige tijdens het proces over het Bloedbad van Boston in 1770 sprak over mensen die naar het centrum renden, waarschijnlijk verwijzend naar lagergelegen commerciële zones die gebruikelijk waren in havensteden. Toch ontstond het kenmerkende patroon van geconcentreerde zakenwijken met winkels, kantoren, hotels en weinig bewoners in de jaren 1830 in New York City. Voor Hone en zijn buren betekende binnenstad Lower Manhattan, terwijl uptown de nieuwere woonwijken verder naar het noorden aanduidde.

Wolkenkrabbers verstevigen de dominantie van kantoren

Terwijl kantoorwerk zich uitbreidde en de staalskeletbouw vorderde, verrezen torens die het silhouet van de binnenstad bepaalden. In 1897 voorspelde een burgerreformator dat Manhattan op een dag alleen nog kantoren, openbare gebouwen en parken zou bevatten, met vrijwel geen woningen. In 1910 kocht de warenhuismagnaat Frank W. Woolworth voor 2 miljoen dollar, ongeveer 72 miljoen dollar in hedendaagse waarde, het voormalige perceel van Hone en aangrenzende kavels. Hij bouwde het Woolworth Building, dat tot 1929 het hoogste gebouw ter wereld bleef.

Verval, gedeeltelijk herstel en de schok van de pandemie

Historicus Robert M. Fogelson documenteerde vroege tekenen van verval van de binnenstad eind 19e eeuw, toen grote culturele instellingen naar uptown verhuisden. Na de Tweede Wereldoorlog stimuleerden auto's de voorsteden en trokken detailhandel en kantoren naar buiten. Een bescheiden heropleving begon in de jaren negentig toen steden gemengd gebruik en levendige, 24-uursbuurten nastreefden. In New York City steeg de woonbevolking van het Financial District van slechts 833 in 1970 naar meer dan 60.000 in 2020. In 2012 betaalde een ontwikkelaar 68 miljoen dollar voor de bovenste verdiepingen van het Woolworth Building en maakte er condominiums van.

De covid-19-pandemie versnelde de vragen rond grote kantoorgebouwen. Hoewel dichte steden standhielden, ondermijnde de plotselinge opkomst van thuiswerken de financiën van eigenaren van binnenstedelijk vastgoed en de belastinginkomsten van steden die afhankelijk zijn van commerciële aanslagen. Bloomberg News berichtte vorige week dat veel eigenaren nu te maken hebben met sterk lagere waarderingen.

Almost everybody down-town is in the same predicament, for all the dwellinghouses are to be converted into stores. We are tempted with prices so exorbitantly high that none can resist.

— Philip Hone, voormalig burgemeester van New York, Dagboek, maart 1836

Kantoorruimte blijft sterk in belangrijke segmenten

Binnenstedelijke kantoren verdwijnen niet. Onderzoek van Craig Van Pelt van Cresa toont aan dat er nu meer kantoorruimte in de voorsteden staat dan in centrale zakenwijken. Toch hebben binnensteden nog steeds het grootste aandeel van de hoogste kwaliteit Class A-ruimte. Van de honderd grootste kantoorhuurcontracten die vorig jaar in de Verenigde Staten werden getekend, lagen er 54 in de binnenstad en vertegenwoordigden ze 59 procent van het verhuurde oppervlak, volgens CBRE.

Omzetting naar woningen biedt een weg vooruit

Een breder mengsel van functies lijkt nodig voor een echt herstel. In Manhattan wordt het Flatiron Building omgebouwd tot condominiums en ook het Chrysler Building wordt in die richting genoemd. Omzettingen leiden echter vaak tot dure woningen, waardoor hun effect op het woningtekort beperkt blijft. Veel andere grote Amerikaanse steden worstelen nog steeds om binnensteden als woonplek te positioneren in plaats van alleen als werkplek. Kleinere steden en wandelbare voorstedelijke centra laten een sterker herstel na de pandemie zien.

Dichte, gemengde stedelijke buurten bestonden al lang voor het Amerikaanse binnenstadsmodel uit de 19e eeuw en trekken wereldwijd nog steeds bezoekers. De huidige herwaardering, hoe pijnlijk ook, kan ruimte scheppen voor de terugkeer van woningen, winkels en andere activiteiten die kantoren ooit hebben verdrongen.

Tags bij dit artikel