Overwinning linkse partij Berlijn doet plannen voor woningontruiming herleven en laat aandelen Vonovia kelderen

Vastgoedaandelen kampen met langdurige onzekerheid nu het debat over onteigening terugkeert in de Duitse hoofdstad.

Aandelen van grote Duitse woningverhuurders hebben klappen gekregen nadat de antikapitalistische linkse partij deze maand een verkiezingsoverwinning boekte in Berlijn. Vonovia SE en Grand City Properties AG daalden beide circa twintig procent over het kwartaal, de scherpste dalingen in een sector die al onder druk staat door hogere rentes.

Onteigeningsdreiging vergroot marktzorgen

De linkse partij heeft beloofd grote particuliere woningportefeuilles in publieke handen over te dragen om de acute betaalbaarheidscrisis in de stad te verlichten. Hoewel de partij nog coalitiepartners moet vinden om te kunnen regeren en elk onteigeningsplan voor constitutionele uitdagingen staat, is de hernieuwde politieke onrust voldoende om beleggers met posities in Berlijn-gerelateerde verhuurders ongerust te maken.

Pierre-Emmanuel Clouard, analist bij Jefferies in Parijs, merkte op dat Duits residentieel vastgoed momenteel onderaan de prioriteitenlijst van beleggers staat. Langdurige regulatoire onzekerheid kan de sector blijven drukken, ook als daadwerkelijke onteigening onwaarschijnlijk blijft, aldus Deutsche Bank-analist Thomas Rothaeusler.

Duits residentieel vastgoed staat waarschijnlijk onderaan de verlanglijst van beleggers.

— Pierre-Emmanuel Clouard, analist, Jefferies, Reacties aan Bloomberg

Breder koersverlies treft meerdere verhuurders

De gevolgen reiken verder dan bedrijven met de grootste Berlijnse aanwezigheid. TAG Immobilien AG daalde 22 procent in dezelfde periode, gedreven door zowel renteverhogingen als de politieke last. Zelfs bedrijven zonder directe blootstelling aan mogelijke onteigeningen zijn meegezogen in de neerwaartse beweging.

Analisten van Bloomberg volgden brokerkoersdoelen die een gemiddelde upside van 53 procent impliceren voor aandelen van Grand City Properties, moederbedrijf Aroundtown, TAG Immobilien, Vonovia en LEG Immobilien. Dat staat tegenover slechts 22 procent voor de bredere Stoxx 600 vastgoedindex.

Als je niet in haast bent, is dit een zeer goed moment om te beleggen. De sector is qua waardering niet meer zo interessant geweest sinds 2012.

— Pierre-Emmanuel Clouard, analist, Jefferies, Reacties aan Bloomberg

Achtergrond: eerder referendum en stijgende huren

Berlijners stemden in 2021 voor nationalisatie van portefeuilles groter dan 3.000 woningen, maar de autoriteiten ondernamen geen actie. De druk is sindsdien toegenomen door snelle bevolkingsgroei, de scherpste huurstijgingen van het land bij nieuwe contracten en een vertraging in de bouw door hogere kosten. Actievoerders stellen nu voor om ongeveer 220.000 woningen in publiek bezit over te dragen.

Vonovia, dat meer dan 130.000 woningen in de hoofdstad bezit, zou de grootste directe impact ondervinden. Andere eigenaren met significante Berlijnse blootstelling zijn het Zweedse Heimstaden, het Franse Covivio en Grand City Properties.

Reacties van bedrijven en juridische vooruitzichten

Vonovia verwacht dat bondskanselier Friedrich Merz onteigeningswetten op staatsniveau zal blokkeren op constitutionele gronden en zegt open te staan voor dialoog met elke nieuwe Berlijnse regering. Heimstaden benadrukte zijn langetermijnvertrouwen in Duitse eigendomsrechten. Adler Group, dat al onder crediteurencontrole herstructureert, waarschuwde dat beleggersvoorzichtigheid de verkoop van activa kan bemoeilijken.