Hollywood-geluidsstudio's belanden in gedwongen verkoop terwijl film- en tv-productie historische dieptepunten bereikt

Investeerders die productielocaties op piekprijzen kochten tijdens de streaminghausse, staan nu voor forse afwaarderingen en overnames door kredietverstrekkers in heel Los Angeles.

Los Angeles-geluidsstudio's stonden ooit bekend als een van de heetste vastgoedassets in Hollywood. Grote investeerders pompten miljarden in productiefaciliteiten tijdens het hoogtepunt van de streaminghausse, om vervolgens te zien hoe de vraag instortte en eigendommen in gedwongen verkoop belandden.

Kopers stortten zich erop toen kapitaal goedkoop was en de vraag eindeloos leek

Zes jaar geleden jaagden studio's op originele content. Elke beschikbare vierkante meter studio ruimte leek voor jaren geboekt. Institutionele spelers waaronder Hackman Capital Partners, Blackstone en Bain Capital gingen in 2020 agressief te werk. Goedkoop geld, een contentexplosie en beperkt aanbod vielen perfect samen, terwijl kantoorpanden riskanter leken door de pandemie.

Die kopers betaalden premium prijzen voor locaties die werden verhuurd aan goed gefinancierde huurders. Ze zagen studio's als stabiele, essentiële assets die schaars zouden blijven. Hackman Capital Partners leidde verschillende grote overnames op het hoogtepunt van de markt.

Radford Studio Center gaat nu naar de kredietverstrekker tegen forse korting

Radford Studio Center in Studio City illustreert de ommekeer. De locatie waar Seinfeld en Gilligan’s Island werden opgenomen, staat op het punt om opnieuw van eigenaar te wisselen nadat Hackman Capital Partners eerder dit jaar in gebreke bleef met meer dan 1 miljard dollar aan schulden. Goldman Sachs leidde een groep kredietverstrekkers die de eigendom overnam en uit het portfolio van het bedrijf haalde.

Hackman Capital Partners had Radford in 2021 voor bijna 2 miljard dollar gekocht. De deal steunde zwaar op schulden die werden uitgegeven toen kredietverstrekkers nog uitgingen van stijgende vraag. Minder dan vijf jaar later staat Netflix op het punt de locatie te kopen voor ongeveer een vijfde van dat bedrag.

In L.A. denk ik dat het een afscheid is voor Hackman.

— Bron die bekend is met de zaken van het bedrijf, The Hollywood Reporter

Grote studio's winnen scherpe verlagingen van de onroerendezaakbelasting

De herwaardering beperkt zich niet tot onafhankelijke exploitanten. Uit gegevens over de onroerendezaakbelasting blijkt dat studio's sinds 2020 269 bezwaarschriften hebben ingediend en ongeveer 319 miljoen dollar hebben teruggekregen in besliste zaken. Warner Bros. Discovery, Paramount, Universal en Sony zijn goed voor meer dan 245 miljoen dollar van die besparingen.

Sony Pictures Studios in Culver City zag de county een geschatte 166,3 miljoen dollar van de waarde afhalen, een verlaging van 84 procent. Warner Bros. Discovery heeft zijn Burbank-locatie elk jaar sinds 2020 aangevochten en de taxatie van 700 miljoen dollar met ongeveer 51,7 miljoen dollar verlaagd. Universal voerde in 2023 aan dat zijn 400 hectare grote terrein bijna 900 miljoen dollar te hoog was gewaardeerd.

Bezettingspercentages dalen naar recorddieptepunten nu traditionele huurders krimpen

De bezettingsgraad van geluidsstudio's in Los Angeles daalde in 2025 naar 62 procent, het laagste niveau ooit gemeten door FilmLA. Het percentage bedroeg 90 procent in 2022 en 69 procent in 2023. Episodische televisie, ooit de kern van de studioactiviteit, was in 2023 goed voor slechts ongeveer een vijfde van de productie, tegen 30 procent eerder.

Het aantal draaidagen voor scripted televisie daalde in 2024 met nog eens 23 procent op de deelnemende studio's. De verschuiving treft onafhankelijke exploitanten het hardst omdat zij niet over de bredere buffers beschikken die grote studio's wel hebben.

Erfgoedstudio's absorberen leegstand terwijl nieuwe spelers kansen zien in eigendom

Warner Bros. Discovery heeft producties geconcentreerd op zijn Burbank-campus. President van global experiences and studio operations Simon Robinson merkte op dat de studio vorig jaar 91 procent bezetting haalde. “We zaten effectief op hoogten het hele afgelopen jaar,” zei hij. “De realiteit is dat iemand soms vraagt of we drie studio's hebben en we niet meteen ja kunnen zeggen.”

Amazon MGM en Apple Studios hebben hun activiteiten uitgebreid terwijl ze vooral leunen op gehuurde ruimte. Als de prijzen verder dalen, kan eigendom aantrekkelijk worden voor die bedrijven. Ondertussen blijft er nieuw aanbod bijkomen, waaronder de 230 miljoen dollar kostende Mission Campus van East End Studios en de zes studio's tellende faciliteit van Cinespace in Woodland Hills.

Nieuwe exploitanten bereiden zich voor op een ander huurdersprofiel

Echelon, een studio-project van 450 miljoen dollar, staat gepland om later dit jaar open te gaan. Oprichter David Simon van BARDAS Investment Group zei dat de correctie al lang had moeten komen. “Als je veel betaalt voor iets, is het moeilijk om het vast te houden als je een neergang doormaakt,” merkte hij op. Jamie Crosby, hoofd studio operations bij Echelon, voegde eraan toe: “De correctie was al lang geleden nodig.”

De exploitanten verwachten dat toekomstige huurders vooral socialemediabedrijven en microdrama's zullen zijn in plaats van langlopende series die vroeger tientallen afleveringen per seizoen vulden. Of deze opkomende contentmix de al gedane miljardeninvesteringen kan dragen, blijft de centrale vraag voor de markt.

Tags bij dit artikel