Duurste huizen in Londen op weg naar halvering van reële waarde sinds piek 2014

Savills-index laat forse nominale en inflatiegecorrigeerde dalingen zien door belastingen en economische schokken.

De duurste woningen in Londen kampen nog steeds met een langdurige neergang die voorlopig niet lijkt af te nemen. De Savills Prime London index is sinds het hoogtepunt in 2014 met ongeveer 27 procent gedaald, waardoor eigenaren van de beste panden in de stad meer dan tien jaar van zwakke prestaties achter de rug hebben door hogere belastingen en herhaalde economische en politieke verstoringen.

Na correctie voor inflatie op basis van de consumentenprijsindex bedraagt de daling in reële termen meer dan 49 procent, blijkt uit een analyse van Bloomberg News. Als de prijzen gelijk blijven terwijl de inflatie op het huidige niveau aanhoudt, zullen de waarden begin volgend jaar de helft van de piek uit 2014 bereiken.

Herstel pas vanaf 2028 verwacht

Volgens prognoses van Savills zal de nominale prijsgroei pas in 2028 weer op gang komen. Hoofd woningonderzoek Lucian Cook ziet weinig ruimte voor een herstel, vanwege het ontbreken van noemenswaardige stimulering en de aanhoudende druk van de stamp duty.

Er is waarschijnlijk geen stimulans voor een herstel. Dat langverwachte herstel wordt niet alleen door de omstandigheden, maar ook door de stamp duty tegengehouden.

— Lucian Cook, hoofd woningonderzoek bij Savills, Interview met Bloomberg

Belastingverhogingen sinds 2014 drukken zwaar op kopers

De neergang begon nadat toenmalig minister van Financiën George Osborne in 2014 forse verhogingen van de stamp duty voor dure woningen invoerde. Latere regeringen voegden extra heffingen toe voor verhuurders, tweede woningen, buitenlandse kopers en aankopen via vennootschappen in plaats van op eigen naam.

Extra druk kwam van de brexit, de pandemie, stijgende vermogensbelastingen en zorgen over de aantrekkingskracht van Londen op rijke internationale bewoners. Voor kopers die in dollars betalen, ziet het plaatje er nog slechter uit door de waardedaling van het pond: de index laat dan een nominale daling van 40 procent en een reële daling van 58 procent zien na inflatiecorrectie in de VS.

Dat betekent dat het er heel aantrekkelijk uitziet qua prijs.

— Lucian Cook, hoofd woningonderzoek bij Savills, Interview met Bloomberg

Langetermijncontext en recente verkoopcijfers

De Savills Prime London index, die de topsegmentwoningen in de meest gewilde buurten van de stad volgt en teruggaat tot 1979, volgde op een periode van sterke stijgingen na de wereldwijde financiële crisis. In de 35 jaar vóór de huidige correctie stegen de prijzen jaarlijks ongeveer 5 procent boven inflatie.

Recente transacties illustreren de omvang van de correctie. Een appartement in Academy Gardens in Kensington werd verkocht voor circa 10 miljoen pond (13,3 miljoen dollar), ongeveer de helft van de vraagprijs uit 2007, volgens Sami Roberston van Harwood Advisory.