ADU's verlichten woningtekorten in Californië en New York maar hoge kosten beperken de impact

Huiseigenaren kiezen voor achtertuincottages en garageconversies voor huurinkomsten, maar bouwkosten en regelgeving vormen barrières voor het opschalen van betaalbare woningvoorraad.

Accessoire wooneenheden, vaak ADU's genoemd, komen op als een oplossing voor het tekort aan huurwoningen in de Verenigde Staten. Deze kleine woonruimtes op bestaande percelen bieden huiseigenaren een manier om inkomen te genereren en dragen mogelijk bij aan de totale woningvoorraad.

Californië loopt voorop met sterke ADU-groei

In Californië vertegenwoordigen ADU's nu ongeveer een op de vier nieuwe woningen die vorig jaar zijn gebouwd. Steden als Los Angeles en San Francisco gaven meer vergunningen af voor deze eenheden dan voor alle andere woningtypes samen. Hervormingen uit 2016 zorgden voor deze groei door de bestemmingsplannen te versoepelen en de beoordeling te versnellen.

Elaine Yang, een stedenbouwkundige in Irvine, voegde een prefab cottage van 50 vierkante meter van Samara toe aan haar perceel. Ze verhuurt de eenpersoonswoning met volledige keuken en luchtfiltratie voor 3000 dollar per maand. Het inkomen dekt haar lening van 1600 dollar, de rest gaat naar belastingen, verzekeringen en onderhoud.

Ik maximaliseer de waarde die ik uit het perceel kan halen, wat mijn inkomen kan verhogen en flexibiliteit biedt voor waar ik kan wonen en ouder worden.

— Elaine Yang, 43, stedenbouwkundige, Interview over haar ADU-project in Irvine

New York ontwikkelt ADU-beleid onder nieuwe leiding

New York City heeft onlangs ADU's omarmd als onderdeel van inspanningen voor meer betaalbare woningen. Voormalig burgemeester Eric Adams startte de aanpak en zijn opvolger Zohran Mamdani heeft gewerkt aan snellere goedkeuringen. Planners verwachten ongeveer 25.000 ADU's onder 80.000 nieuwe woningen in de komende vijftien jaar via het City of Yes-initiatief.

Het New York City Department of Buildings heeft sinds de wetswijziging in 2024 honderden vergunningaanvragen ontvangen, waarvan meer dan de helft uit Queens komt. Ambtenaren onderzoeken hulpmiddelen zoals kunstmatige intelligentie om beoordelingen te versnellen en hebben vooraf goedgekeurde ontwerpen vrijgegeven.

Het draait allemaal om het creëren van meer kansen en toegang, het wegnemen van muren zodat mensen kunnen wonen waar ze willen wonen.

— Ahmed Tigani, commissaris, New York City Department of Buildings, Opmerkingen over de ADU-strategie

Kostenproblemen vertragen brede adoptie

Ondanks beleidssteun blijven hoge bouwkosten een groot obstakel. In Queens kreeg huiseigenaar Yotlaire Guillou offertes rond de 200.000 dollar voor de ombouw van zijn garage tot een studio die voor 1000 tot 1200 dollar per maand verhuurd zou kunnen worden. Een stedelijk proefprogramma met leningen en subsidies trok duizenden aanvragen, maar kon slechts een beperkt aantal huiseigenaren helpen.

Architect Karim Ahmed van Reform Architecture merkt op dat veel vooraf goedgekeurde plannen duurder zijn dan wat gemiddelde huiseigenaren kunnen betalen. Bedrijven zoals Unit Two Development zien sterk potentieel op de lange termijn, maar erkennen dat gewone bewoners lastige financiële keuzes moeten maken.

Nationale experts zien ADU's als deel van een bredere oplossing

Woningexperts beschouwen ADU's als één hulpmiddel onder vele. Alex Horowitz van de Pew Charitable Trusts wijst op verbeterde betaalbaarheid in steden als Austin en Denver na vergelijkbare hervormingen. Jake Wegmann van de University of Texas at Austin merkt op dat ADU's een ondersteunende rol spelen ten opzichte van grotere meergezinsprojecten, maar dat elke extra woning helpt.

Voorstanders zoals Annemarie Gray van Open New York benadrukken dat ADU's van nature betaalbaardere opties bieden die geschikt zijn voor zowel jongeren als senioren. Toch vormen ze slechts een fractie van de honderdduizenden woningen die nodig zijn om tekorten in steden als New York volledig aan te pakken.

Buurtzorgen en toekomstverwachting

Sommige bewoners maken zich zorgen over extra druk op parkeerplaatsen, scholen en infrastructuur. Vickie Paladino, gemeenteraadslid voor een district in Queens, heeft zorgen geuit over mogelijke gevolgen voor de buurt en huurdersproblemen. Anderen merken op dat veel ADU's discreet in bestaande percelen kunnen worden geïntegreerd.

Professoren zoals Michael Lens van UCLA observeren dat familiebehoeften ADU-projecten vaker aandrijven dan puur rendement op investeringen. Wetgeving heeft de productie in Californië gestimuleerd, maar achtertuineenheden alleen kunnen grotere marktonevenwichtigheden niet oplossen.

Tags bij dit artikel